潜在需求仍巨大至少还有20年好光景 企业应抓住机会调整

　　在日前举行的“中国产业投资论坛”上，针对扑朔迷离的房地产市场，业内人士认为，未来两年房价可能会剧烈的震荡。但是，中国楼市需求的基本面没有改变，潜在需求仍然巨大，至少还有20年没有问题，企业应抓住这个机会进行调整。

　　需求基本面未变

　　数据中华研究总监胡江认为，当前房地产市场非常不活跃，成交数量急剧减少、价格开始下行，企业和消费者信心严重不足。这是国际金融危机和政府对房地产调控的两种力量复合在一起的结果。

　　胡江认为，目前房地产市场需求的基本方面并没有改变。他将需求分为：基本居住需求、居住改善的需求、投资性需求和社会经济结构深刻变化所产生的对生产、对社会服务的非居住性需求。这些需求并没有改变，并且是潜在的巨大的。

　　以北京市为例，每年的人口都在不断的增长，其中有一部分肯定是没有住房的。看一个有趣的统计，北京市2007年有11万多对的新人结婚，1万多对的夫妇离婚。新婚成家或离婚都需要房子。这种需求简单的说，就可以在北京产生几十万套、若干万套的需求。

　　对于购房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格尔系数那部分，拿剩下的那一笔钱和住宅销售额做了一个比较，发现不成比例。因此，他认为，对于社会的潜在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投资副总裁廖小龙认为，只有高端的豪宅倒下时，才真正意味着市场低谷的到来。以北京为例，最近一季打折广告主要表现在中低端产品和偏远地区的产品，豪宅没有出现大的折扣，这说明市场的刚性需求仍然比较稳定。

　　调整期可能要两年

　　对于最近出台的一系列有利于房地产的政策和举措，住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，是利好，有利于购房和市场活跃。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的显现，取决于宏观经济面的变化走势和企业在发展战略与应对当前市场的举措和态度。

　　廖小龙表示，到了四季度，整个开发商基本上看通了，小的开发商以一个折扣迅速卖掉囤货收回资金；高端的开发商正在寻找积极的融资渠道，准备在明年或者后年回到市场抄底。

　　泛华建设集团董事、副总裁罗云兵表示，房地产有一定周期性，这一波周期从1999年开始，如果没有国家持续利好的经济形势和奥运会的支撑，在2007或2006年就应该有这样一个拐点。所以目前出现房地产市场的低迷是客观的规律使然，没必要盲目的乐观或悲观。

　　罗云兵认为，可能要到明年下半年会是一个上涨再下跌，到第二年又会迎来第二个房地产的看涨时期。房地产的一线城市的确存在一些泡沫现象，这一泡沫正好借助房地产的调整期进行调整，使得房地产企业重新洗牌，这也是一件好事情。

　　廖小龙则认为，从整个行业的周期来看，并不怎么乐观。从房地产行业收缩、减产到复苏需要一到两年的时间。对于基金而言，还是应该观望，等待市场新的一拐点。

　　对于房地产市场的前景，罗云兵认为，从城镇人均居住面积上看，按照这些年的发展规律，达到中等发达国家水平至少需要20年。因此，房地产至少在20年内没有问题，这大概要经过两到三个周期。业界应充分认识这个规律，利用这个周期，调整自己、抓住机遇。

　　房价或将剧烈波动

　　对于房价走势，胡江认为，近期平均水平不会有太大的变化，但会呈现出这样一种状况：现有楼盘的价格很难降下去，即使出现烂尾楼开发商也会在那熬着；未来新开发的楼盘可能比较容易进行价格的重构。但从长期来看，房价是会上涨的。

　　嘉铭集团副总裁、资深地产专家王达明认为，今后几年房地产的波动是必然的，而且这个波动肯定是一个剧烈的波动，会超出我们的预测。今后半年、一年、两年之内房地产的走势波动性比过去几年的波动性更大，可能暴跌暴涨很长一段时间然后走平稳。这取决于经济的宏观政策，取决于大家心理的判断，也取决于整个土地的供应。

　　廖小龙认为，短期没有特别看好趋势上的反转机会，从目前全国的价格走势来说，有一个比较大的时间差异和地区的差异。首先是一线城市、沿海地区，其次是二线、三线城市，即使北京、上海差异也很大。

　　胡江同时预测，未来建设用地的供给量肯定会增加，随着有效供给的增加和土地供给量的增加，肯定会影响未来房地产的市场，影响其中的一系列产品，包括价格。

　　对于房价的降幅，胡江给出了三条底线：市场价格底线、产业价格底线和社会价格底线。市场底线房价是开发企业的生产成本线，降到此有利于市场博弈；但如果市场价格降到社会平均按揭价格水平以下，同时也降到平均企业项目抵押贷款的价格平均水平以下，这时按揭者、企业都会跑，这是社会灾难线。(记者阮修星 见习记者董潇)