中央政府提振房地产市场的政策接连出手后,楼市在今年11月迎来久违的暖意,京穗沪深几大一线城市楼盘成交量出现反弹,但这暖意覆盖下的市场到2009年走势如何?业界众说纷纭。

　　在日前召开的“2008—2009中国房地产年会”上,中央财经大学中国发展和改革研究院发布报告建议,将市场分成短期和长期看待。报告预测,经过地产新政后,短期内我国房地产市场仍将维持价格调整的趋势,但从长期的角度来说,中国房地产应该是波动性增长,并且政府住房政策理念已发生转变,节能环保型住宅推广速度将会加快。

　　房价涨幅仍将回落

　　报告认为,从短期来看,2009年将延续2008年房市的低迷,需求方短期内难以走出观望,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎,在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下,短期内房地产价格下调已成定局。

　　但长期来看,从GDP增长速度、城镇化率增长趋势、住宅销售面积和住宅销售额的增长速度综合判断,未来5—10年内,房地产价格将保持基本稳定或偏热的增长态势。随着国家实施新的住房政策,加大宏观调控力度,住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来源,房地产市场将步入适度调整期,进入更加理性的发展阶段,价格涨幅将继续回落,房地产市场也将逐渐回归理性。

　　报告发布人、中国发展和改革研究院院长邹东涛表示,城市化高速发展是转型经济的一个特点,我国现在正处在城市化高速发展的阶段。截至2007年底中国城市化水平为44.9%,与发达国家的城市化水平相差甚远,按照规划,如果要使我国城市化水平接近发达国家,那么在约20年之内我国城市化水平至少要翻一番,这意味着我国要在目前的城市人口水平上翻一倍,同时也意味着我国的住宅市场在未来20年仍具有巨大的潜在市场需求和容量。

　　全面完善住房保障体系

　　报告还认为,我国住房政策理念已发生转变,估计2009年我国土地、资金等资源要素向保障性住房建设倾斜,保障性住房所占房地产市场比例将大为提高。

　　邹东涛分析,2007年是政府既有住房政策理念发生转变的一年,2007年8月,国务院下发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,标志着全面完善住房保障体系的开始。

　　其后,国土资源部要求各地政府在制定土地供应计划时,优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,并规定其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%；而十七大报告更明确提出“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”,表明我国政府对民生和民意的尊重。

　　进入2008年,美国金融危机愈演愈烈,我国宏观经济也面临巨大下行压力,房地产市场随之陷入“低谷”。在此情况下,国务院连续出台“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的相关政策。今后3年,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造；同时,争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。

　　“土地、资金等资源向保障性住房建设倾斜,保障性住房所占房地产市场比例将大为提高。”邹东涛认为,这标志着我国政府的住房政策理念发生转变,“在强调住房市场经济属性的同时,更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应。”(杨小亮)