相对中心区每平方米单价动辄三四万元的住宅，深圳如今包括商铺、商务写字楼在内的商业地产开始掉队，俨然成为一路高歌猛进的楼市队伍“断后者”。据易居(中国)的统计，深圳商铺市场今年3月销售均价是23287元／平方米，9月为20298元／平方米，波动幅度在10%左右，较为平稳；写字楼市场量价则出现了一定复苏，3月全市销售均价为22668元／平方米，9月达到28525元／平方米，涨幅近26%，其中3-5月单月成交都未突破2万平方米，而6-8单月成交都在4万平方米以上；不过相对与住宅的攀升速度，商业楼的“成绩单”不足为道，3月深圳住宅销售均价还只有11454元／平方米，9月则将翻了近一倍，冲上20482元／平方米高峰。

　　其中，福田中心西区、蛇口片区表现较为明显，可以肯定的是，在深圳部分区域已经出现“商住倒挂”的趋势或者现实(尤其是更适合居住的区域)。

　　商住市场或“轮涨”

　　“按照正常的逻辑，商用物业主要面对机构、企业或有实力的投资者，价格应该推上去。”综合开发研究(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

　　“我经验值是，商铺、写字楼、住宅的价格比大概为1.5∶1∶0.8，但这并无固定的定论，只能说从现在的情况看，在住宅价格‘突进’的背景下，这个平衡被逐渐打破了。”英联国际不动产总裁郭建波说。

　　两个不同的市场拉开“差距”的同时，“连通器”也逐渐开启，“投资势力”传统性的“重住轻商”偏好正在悄然转变，毕竟目前租金并没有出现“商住倒挂”的情况，更重要的是，“商住倒挂”的幅度已经完全超过投资者的心理承受范围。

　　“‘倒挂’到一定的极限，即过度‘倒挂’，意味着住宅市场价格积累的风险过高，在流动性剩余的大背景下，投资力量风向可能因此而变化，写字楼市场的机会来了。”有分析人士表示。

　　郭建波则从配套角度分析认为“商住倒挂”现象的短暂性和结构性：“住宅的‘突进’必定需要办公等配套跟进，产生大量需求，两者的关系会有一个市场自动调整的机制，一头热的情况不会长久。”

　　宋丁分析道：“这种‘转移’的直接结果是，两者开始‘轮涨’，在经济形势特别是相关政策有利的情况下，不排除商务物业会突然发力后来居上。在短期内，深圳投资者认真挑选商务物业，会发现许多机会。”

　　寻找潜力区域

　　从目前深圳商务写字楼市场看，福田中心区和宝安成交比重最大，而无论从配套、交通、规划等多重硬件角度看，福田中心区无疑是最适合品牌企业入驻之处。

　　另一方面尴尬的是，当下福田中心区写字楼供应十分有限，多见于二手流通，新商务楼相对其他片区，价格门槛明显过高，较有代表性的卓越世纪中心均价已冲上3.7万元／平方米，令不少企业和投资者望而却步。相比之下，中心西区乃至福田中心区一级辐射圈内的商务楼价格仍保持着巨大的诱惑力，譬如中央西谷，目前均价只有2万多元，销售人员告诉记者，成交还享有额外折扣。

　　“中心西区乃至车公庙片区一带，在深圳”重心“西移的背景下，正日益成为城市主流的商务中心。中央西谷、NEO大道、财富广场、数码时代大厦、本元大厦等一大批新老写字楼为该片区酝酿了良好的商务氛围。”有业内人士说。

　　“今年年初，东亚银行(中国)在天安数码时代广场设立了福田支行，成为首批进入深圳全面开放人民币业务的外资行中首家进驻该片区的银行。首批进入深圳全面开放人民币业务的4家外资行目前网点主要设立在星级酒店、高档写字楼密集区，华强北、中心区以及罗湖的传统商业旺区是他们的扩张重点。而东亚银行的进入意味着中心西区已经足以与这些传统商业重镇鼎足而立。”他进一步补充。

　　事实上，中心西区商务配套的赶超，已令不少先知先觉者嗅到商机，抢先“占领”。“滨河、深南大道东西连接线贯穿深圳全城，全程无红绿灯；地铁1、7号线通达深圳各商务区……中心西区的核心动力作用、相对低的价格门槛是我们看好并落定的主要缘由。”有投资者直言。

　　小户商务主“沉浮”

　　深圳写字楼有一个现象值得注意，买卖与租赁都主要集中在中小面积单位，80-400平方米的单位约占买卖总成交的七成左右。而在中心区域，未来市场小户型、户型灵活性的项目少，大多供应都是大户型。在此背景下，目前中心西区推出小户商务平台的中央西谷大厦、NEO大道等项目占尽风头，成交一路攀升。

　　“超低运行成本是他们旺售的核心推动力，相比较中心区动辄近4万元的均价和高额的管理费用(平均18元／平方米)，同样繁华、便利的中心西区价格优势显著，如中央西谷大厦均价极具优势，管理费仅10元／平方米；其次，鉴于推出小户商务场所的因素，这里的总价门槛并不高，且设计精妙，100-200平方米单位也许就可以组合成百变户型，受企业和投资者青睐也是情理之中的事情。”有商务写字楼市场研究学者指出。

　　据记者了解，目前来该片区购买商务楼的客户除看准“价格洼地”的投资者和创新型企业外，金融、保险、高科技等实力卓著的公司俨然已汇聚成需求的主流大军，他们有能力、有名气，但行为低调、内敛，相当注重企业后期的运营成本，大多采取整层或半层购买的方式。