4月下半月,受房地产调控政策影响,主要城市住宅销售出现急剧降温,市场观望氛围浓厚。随着“新国四条”、“国十条”相继出台,各种名目的炒房和投机性购房需求受到压制,而且各大银行紧接着相应出台的政策收紧贷款条件,包括二套房首付的比例、贷款利率相应上调等,贷款受限,住宅投资的回报相应降低,这无疑是对炒房客造成最为直接的影响。由于写字楼市场所受影响较小,无论是本次信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产。同时,写字楼目前尚具有较好的租金回报率,在这种背景下,部分城市出现了投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。

　　据中原地产研究中心的统计数据,4月写字楼供求量均出现大幅放大,当月京沪穗深四大城市写字楼新增供应面积50.09万平方米,环比增长181.90%,销售面积62.70万平方米,环比增长72.43%。而各大城市写字楼租赁市场也继续回暖,租金环比均出现大幅上涨,写字楼租赁市场已成功走出谷底。4月四大城市甲级写字楼租金涨幅均达到2%左右,而准甲级写字楼租金的涨幅平均达到4%左右。

　　据富力地产近期广州市场的成交数据显示,新政出台后富力地产商铺成交呈现明显升幅。该负责人分析,原来住宅售价不高且首付仅需2-3成,投资者支付的成本低,投资回报率高；而新政下规定二套住宅首付五成,且贷款利率上浮1.1倍,换言之就是跟购买商用物业的首付比例一样,加上楼价飙升,购买住宅的投资回报率明显缩水。因此商用物业吸引了手头上拥有一定现金、又有意在近期寻找稳定回报物业的投资者,并且新政下投资商用物业的优势凸显,这股热潮相信会持续下去。

　　相对于住宅而言,商业物业的投资有其独特之处。商业物业中,写字楼和商务型公寓的管理和维护成本相对较高,而且对于投资预算不高的投资者而言,目前广州市场上可以选择的范围较小。相对而言,商铺物业的投资优势则更加明显。数据显示,广州市中心商铺的投资回报率平均可以达到5%,而一些成熟商业中心或大型社区的商铺,其回报率甚至高达8%-10%,而且商铺的承租户相对稳定且租金逐年攀升,投资回报期长。同时,广州市场“商住倒挂”的现象长期存在,商业物业的价格并不比住宅高,新政下商铺的投资性价比更是优势突出。

　　住宅市场投资资金能否持续流入商业地产市场成为近期业界所关注的焦点,目前深圳市场已经明显出现这一现象,然而在其他城市尚不明显。投资住宅市场看中的是短期回报,而商业地产市场则主要体现在长期收益。随着内地楼市政策环境的日益完善,投机炒作的空间日益缩小,而在成熟的房地产市场中,价值投资主要渠道是商业地产,因此,商业地产有望随着中国经济的稳定增长而逐渐成为开发商和投资机构的新目标。　　李广军