商业立项的楼盘，却按住宅销售，而层高呢，又按照商业立项的标准设计，为违规加层“预留”操作空间。从前年开始，这么拧巴的“四不像”开始在京城露头，去年则越来越多。

　　办公楼设计“预留”燃气管道

　　“地铁旁5.48米层高创意空间”，虽然价格比旁边的项目贵不少，但由于“卓越”的层高，这里已经成为北京眼下卖得相当好的一个项目。楼盘的广告上绘着温馨的图片：沙发、餐桌、电视，当然还有楼梯，看上去十分接近一套复式住宅，可是这个项目的立项却是“综合”。

　　昨天下午，市规划委“约谈”了这个项目的设计师。市规划委副总规划师王玮告诉记者，按照市规划委印发的《容积率指标计算规则》，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，办公建筑标准层层高大于5.5米时，或者商业建筑标准层层高大于6.1米时，建筑面积的计算值就要按2倍计算。很少有开发商愿意将超过的层高按照2倍建筑面积计算，这就要求设计师严格按照“计算规则”进行设计，如果出现超标设计就要受到处罚，有可能在2到5年内不能从业。

　　在昨天的“约谈”中，设计师坚持项目是严格按照单间式办公建筑标准设计的，不过承认预留了燃气管道。据记者了解，按照单间式办公建筑设计标准，套型内是没有厨房和单独的卫生间的，但记者联系项目售楼处时，得到的结果却出乎意料。售楼员清楚地告诉记者，房子有厨房、有卫生间、有燃气入户，而且开发商会把夹层做好，业主可以得到比合同中更多的使用面积。

　　加层高配夹层使用面积“翻番”

　　开发商竞得土地后不能随意变更建筑规模和容积率，但还是有开发商在这上面大动脑筋。

　　一位建筑设计师告诉记者，一栋90米的建筑，如果设计成层高2.7米，加上楼板，只能设计成30层，如果层高设计成4.9米，可以设计成17层，17层增加一层夹层，使用面积可以翻上一番。开发商卖的时候价格会比同地段平层贵不少，但由于使用面积“出数”依然会比较受欢迎。

　　不过，按照北京市规划委要求的“计算规则”，住宅4.9米的层高“变”成两层会觉得有点矮，因此就有一些拿到办公或商业立项地块的开发商打起了架设“空中楼阁”却当住宅卖的主意。

　　“增加建筑面积就是改变容积率。”王玮表示，市规划委将严查在设计阶段的变更使用性质或者增加建筑面积、改变容积率的行为。

　　50年产权“住宅”涉嫌改使用性质

　　如果细心观察一下可以发现，现在北京声称有40年、50年产权的“住宅”还真不少，这些所谓的“住宅”其实都是商业立项、办公立项，或综合立项的楼盘，按照设计规划，公寓式办公建筑可以有卫生间，不可以有厨房，因此这些“50年”的楼盘多设计成小户型，有卫生间没有厨房，或者声称有所谓的“明厨”，其实就是在客厅的边上安装一套整体厨房，而且绝大部分没有燃气入户。“当初拿地的时候看中的是投资需求，谁知现在住宅太抢手了，而且商住价格倒挂。”一名开发商说，“改成住宅后项目好卖多了。”

　　“办公或商业立项的项目以住宅销售，有改变使用性质的嫌疑。”王玮说，这种改变会影响到建筑的消防、结构、建筑节能、使用的合理性。

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　　上海已禁止擅自内部插层建设

　　据了解，上海市规划局已经提出，一些建设单位报送的公寓式办公建筑层高大大高于合理的一般办公建筑层高，更有建设单位在售楼宣传中以“一层价格、二层享受”作为卖点，今后凡未核发《建设工程规划许可证》的在批公寓式办公建筑层高应按不超过4.5米控制，已核发《建设工程规划许可证》的在建公寓式办公建筑，应加强规划监督检查，禁止擅自内部插层建设行为。 (本报记者 刘扬)