2010年春天的气息悄然临近，房地产开发商依然在极度的春寒中徘徊。而香港上市公司中国奥园董事局主席郭梓文估计是体会最深的一位。中国奥园在北京CBD推出的长安8号项目，成为虎年春节期间楼市剧降的最典型案例。该楼盘2月3日开始内部认购，2月6日正式开盘。然而截至3月2日中午，销售记录依然为零。

　　尽管楼市普遍遇冷，但一个值得注意的情况是，一个项目开盘接近1月，成交量为零，这是一线楼市前所未有的现象，豪宅市场更是头一次。大约6个月前，上海星河湾开盘，3天内销售金额高达40亿。豪宅市场冷热两极转换，只有半年时间。

　　长安8号开盘遭遇春寒

　　春节前后，中国大陆一线城市普遍遭遇“春寒”。根据中国房产网对北京、上海、广州、深圳等一线城市的监测显示，这些城市的成交量与去年同期相比，都出现了50%以上的降幅。杭州甚至创造了春节黄金周零成交的新纪录。在此市场大背景下，长安8号也难逃销售惨淡的噩运，只是让人始料不及的是，竟然会录得成交为零的纪录。

　　中国房产网记者3月2日登陆北京房地产交易管理网，查询到长安8号项目销售纪录显示：该项目在北京市房地局备案的推广案名仍为“擎峰”，早已于2008年10月8日和11月6日分别取得两张预售许可证。截止查询日止，已签约套数为9套，签约面积为3021.43平方米。但是中国房产网调查得知，这已经预售的9套公寓合同竣工时间为2008年12月25日，这说明签约时间为2008年12月25日之前甚至更早，应该不在长安8号此次开盘后销售的面积内。

　　而早在2010年1月25日，长安8号的投资商中国奥园与王府世纪，就在香港中环置地广场银行家会所召开了一个盛大的亮相酒会。中国奥园董事局主席郭梓文宣布，该楼盘2月3日开始内部认购，2月6日正式开盘销售。

　　在1月25日的《中国房地产报》第八版，长安8号整版广告显示，该项目于“公元二零一零年二月六日全球公开”，全程营销为大陆实力排名前三的易居中国。

　　1月25日，郭梓文满怀信心地宣布，长安8号项目在未来3年内预计可以为集团贡献130亿现金流回款，该项目约有三分之一为香港买家所消化。为了抓住香港市场，郭梓文还特别邀请香港老牌的地产代理商中原地产成为长安8号在香港的销售代理商。

　　按照中国奥园的计划，长安8号将于2月3日开始内部认购，2月6日正式开盘销售，在2月15日之前完成6个亿回款，在3月25日前完成15亿回款。但这是一个备受争议的销售计划。因为春节期间不仅买家要回家过年，办理相关手续的政府管理部门和银行也都放假，即使购房者排队抢购，这个回款计划也是一相情愿。

　　翻开2010年的日历，任何人都可以看到，2月13日就是中国的春节，15号是大年初二。按照中国人的传统和政府公布的公休日规定，这几天所有的中国人都不办公、不谈生意，而是在家与家人共度春节。按照奥园预计的8万元每平米的均价，从2月6日到12日，要想完成6个亿回款，意味着要完成7500平米的销售全过程。按照长安8号的公寓标准户型260平米——470平米计算，奥园要在不到10天内完成20套-30套公寓销售的全部工作，包括从接待客户到耐心讲解，一直到收定金、签正式合同，收款。如果客户不是全款支付而是要按揭支付的话(按照北京豪宅销售的经验，基本上按揭支付的要占一半以上)，这个程序会更长。

　　果然，中房网民楼市逍遥2月6日在长安8号现场看到，不但郭梓文所言香港买家一个都未出现，连香港以外的买家也看不见身影。倒是大批浓妆艳抹精神抖擞的售楼小姐，在寒风中苦候买楼人，上演了真实版的“美丽冻人”。

　　截至2010年3月1日，长安8号销售业绩为零，中国奥园销售计划铁定落空。

　　郭梓文或陷长安8号

　　根据中国奥园官方网站显示，奥园于2009年7月正式签署协议收购该项目，目前拥有40%的权益，并由奥园派团队操盘，奥园为此付出的代价为8.3亿元，中国奥园还计划于2010年9月增持股份至51%。这意味着郭梓文还要为余下11%的股权支付巨额的现金。如不出意外，该现金将从长安8号的销售回款中来。

　　当初以8.3亿杀入北京豪宅市场，郭梓文显然以为捡到大便宜。但令人目瞪口呆的开盘白卷显然让郭梓文始料未及。

　　长安8号项目，是香港上市公司中国奥园进京开发的第一个项目。该楼盘位于北京CBD核心区长安街畔，离天安门直线距离6.8公里，与CBD核心地标性建筑新光天地仅一路之隔。按照常理推测，这个项目处于北京CBD核心区域，在2010年，整个CBD以及周边区域几乎没有同档次的产品竞争，即使是遭遇房地产市场“春寒”以及市场观望等不确定因素，也不至于惨淡到销售为零的地步。

　　是什么原因造成长安8号今天的困局？除了整体豪宅市场的不景气，是否还有开发商自身的深层原因？新旧股东之间的利益纠葛，相互掣肘，导致可能才是长安8号交白卷的根本原因。

　　早在2009年7月，中国奥园宣布收购擎峰项目40%股权。奥园董事长郭梓文就从重庆调来负责营销的李敏，负责运作擎峰项目。然而李敏虽然在重庆曾创下年销售3.5亿的显赫战绩，但是毕竟没有独立操盘的经验，而且擎峰25万平米的体量，预计接近200亿的销售额，远非奥园在重庆的项目所能相提并论。更加之擎峰烂尾多年，王府世纪、首开股份等各方利益参杂其间，收购款项的筹措、股权的交割，各股东权益的争斗与平衡让做营销出身的李敏深陷其中，疲于应付的李敏，最终黯然回到广州总部。

　　从外界来看，李敏黯然离场，梁秀蕾火线是救场。实际上，在梁秀蕾进京之前，郭梓文在短短2月内，发动所有资源，寻找过擎峰项目合适的操盘手。其中就包括曾经成功操盘北京银泰中心的原北京银泰置业总经理尹筱周，以及以运作科技豪宅而全国闻名的风尚国际董事长张再东。然而，这几位在北京有着丰富的豪宅操盘经验和人脉的高手，都在还没有正式登台之前，就选择了悄然退出。是擎峰水太深太混？还是合作利益没有谈拢？答案恐怕只有郭梓文老板和当事人自己知道，外界无从揣测。

　　在现任的操盘手梁秀蕾之前，中国奥园派到北京负责操盘擎峰的高层曾经宣布了好多个开盘的日期，比如2009年的9月中旬，比如10月上旬、10月下旬、11月上旬、12月中旬等等，项目的操盘者还满怀信心地表示，在2010年元旦之前，擎峰的回款要做到13亿人民币。后来如大家所见，项目一次又一次地没有开盘，回款13亿的目标自然也就无从谈起。

　　中国奥园董事局主席郭梓文对长安8号项目寄予了厚望，他希望在未来3年内，长安8号项目能给集团带来130亿。根据公开资料显示，2009年中国奥园全部项目销售金额总计为28.8亿元人民币。这就意味着，在将来3年内，仅长安8号这一个项目平均每年的销售回款就要接近44亿，是2009年整个中国奥园全部销售额的1.5倍。

　　但就是这么一个被寄予厚望的豪宅项目，很有可能让郭梓文和他的中国奥园坠入深渊。

　　长安8号可能面临再度烂尾？

　　登陆北京市房地产交易管理网，你就可以发现，长安8号之所以开盘近一月却1套也未能卖出的原因，并非操盘手完全无能，而是已经取得预售许可证的公寓部分，在建工程与土地证已经抵押给招商银行北京王府井支行了。按照北京市相关规定，已经被抵押的商品房不能上市出售。这就是说，即使购房者排着长队，扛着现金来到长安8号，开发商也无法跟客户达成交易。因为如果要上市交易，必须先解除抵押。公开的资料无法知悉长安8号到底欠银行多少钱，这笔账自然也无法推算。

　　因此郭梓文要继续投入多少钱，长安8号这只金鸡才能下金蛋回报中国奥园，也无从得知。但根据公开资料判断，欠款应该数以亿记。

　　而根据《中国房地产报》2009年7月日的报道，长安8号项目(当时案名为擎峰)要想重新启动，股权转让款再加上土地拆迁以及前期工程投入等款项，达15亿元左右。需要在2009年底前全部付清。这些钱，长安8号的另一投资商世纪王府显然无力支付，全部要凭借中国奥园来偿还。

　　根据中国奥园的公告，中国奥园为了获得长安8号40%股份，总共向世纪协润支付了3.7亿元注资和4.6亿元的短期贷款。显然，剩下的债务只能依靠长安8号的销售回款来偿还。

　　如果摸清以上背景，外界就不难理解中国奥园为何要急吼吼的让长安8号尽快开盘，为何给销售团队制定一个让人匪夷所思的回款计划？

　　只是郭梓文没有预料到，长安8号情况之复杂，早已超过奥园进入之前。原以为只要用8个多亿就可以轻松启动长安8号的销售，借此撬动近200亿的超级蛋糕。不料8.3亿投入之后长安8号却变成一个无底的黑洞！郭梓文还需要筹集多少资金才能启动长安8号的销售？销售启动后多久能给开发商带来多少真正的现金回款？新旧股东之间的权益届时如何计算？估计郭梓文现在挠破脑袋也只会是一团浆糊。

　　而如果不能按期偿还其余的债务，长安8号可能面临的命运只能有一个，那就是再度烂尾。