去年一手房降价快“逼死”二手盘，今年一手房“涨”声一片与二手盘拉开价差

　　一、二手房是一对欢喜冤家。去年楼市急剧调整，开发商调价“一步到位”，旁边的二手业主则反应不过来，一、二手价格出现“倒挂”，中介人士形容市场“门可罗雀”；今年多个一手盘暗涨，与附近二手盘价格拉大差距，加上阻碍房产流通的营业税今年开始得以“松绑”一年，税费不再是影响二手成交的一大因素，中介分行也变得门庭若市。满堂红研究部周峰表示，一、二手价差在2000元/m2以上，二手盘就有市场。据满堂红4月份成交数据显示，全市二手成交均价为7534元/m2。据估算，同月一手房成交价格在9000元/m2以上，有媒体称广州楼价重回“万元”时代，故此一、二手价格已出现合理价差，一、二手市场“河水不犯井水”。

　　合富置业市场部总监陈慧红表示，对于二手房市场来说，较为实惠的价格是最主要的优势，也是吸纳买家的关键因素。在今年楼市发展趋稳的情况下，二手房除了以价格优势获得一定的市场份额外，也有其他方面的原因促使更多的买家关注和选购二手物业，如完善的生活配套以及浓郁的生活氛围、多种选择的户型设计等，都是吸纳置业者的重要因素。

　　珠江新城板块：价差两千 产品各有不同

　　VS在售新盘：珠光新城御景、星汇云锦

　　二手盘：凯旋新世界、新城海滨花园

　　满堂红珠江新城置业专家介绍，曾被誉为最具升值潜力地段的珠江新城，在2008年领跌全市，大面积的豪宅单位跌幅都在20%以上，其中保利香槟跌幅更是超过30%，为全市之最。去年10000元/m2出头的一手楼在珠江新城都能找到，与2007年均价30000元/m2不可同日而语。这一轮调整人们意识到投资比例过高加上楼价上涨过快，当市场一有风吹草动，大批物业将被降价抛售，由于当时没有多少人愿意接手，所以珠江新城高档物业成交不理想。2009年2月以来，楼市成交放量，经过大幅降价的珠江新城物业价值开始体现，一手楼价开始上扬，二手买家也普遍增加，像嘉裕礼顿阳光、星汇国际以及泊雅湾、保利香槟花园等都有不错的成交，当中买大户型的买家仍以自住为主。

　　中原地产天河区高级营业经理杨穗娟介绍，今年上半年区域内的客流量与2008年同期相比相差无几；但今年上半年成交量同比增幅近五成，成交主力类型亦由大面积单位向小面积的公寓户型转移。由于珠江新城的买家和业主对市场更加敏感，双方的信心恢复得都很快。去年那种二手楼市无人问津的景象不复存在，珠江新城多个楼盘的二手住宅成交活跃，买家入市欲望强烈。业主亦从去年降价出售，到现在不仅“反价”，更加开始捂盘“惜售”，导致区域盘源减少，其中公寓单位更是供不应求。一些去年价格跌幅较大的楼盘，今年二手楼价已迅速回升，如新城海滨花园、凯旋新世界等。

　　杨穗娟表示，珠江新城同类型的一二手价差在2000元/m2左右，如凯旋新世界一个高层望园景单位最近成交价为1.9万元/m2，周边的一手楼盘珠光新城御景，其折后售价约2.1万元/m2。除了价差外，一、二手产品也有所区别，新城御景在售的都是四至五房的大面积单位，凯旋新世界等二手盘依然有三房等较小面积的盘源可供选择。

　　东圃板块：配套成熟 一二手各有捧场客

　　VS在售新盘：阳光假日园 二手盘：美好居、时尚明苑

　　合富置业专业人士表示，天河东圃一带受“东进”战略的影响，公共配套和生活配套已日渐完善，居住氛围也日渐浓郁，引来不少天河白领、IT人士甚至开发区的金领人士前往居住。而该区域的二手楼盘均价多在万元以下，具有一定的价格优势，而且某些小区内或是周边已经有相当完善的生活设施。如时尚明苑附近已形成具规模的生活配套、医疗配套，菜市场等都齐全。目前二手均价9000元/m2左右，65平方米两房和85平方米小三房都较受自住置业人士欢迎。

　　中原地产天河高级营业经理罗定汉表示，现时东圃板块一、二手价格相差不大，如在售的阳光假日园售价为12000元/m2，二手次新房单价万元左右，但二手住宅物业的位置相对较好，生活配套更成熟。

　　广州大道南：价差两千 买家出手

　　VS在售新盘：逸景翠园、世纪云顶

　　二手盘：逸景翠园、叠彩园

　　据满堂红海珠置业专家介绍，2008年，逸景翠园从高峰期最低13000元/m2下调到最低9000元/m2，而当时逸景翠园二手价格也要8000多元/m2，有意入市的买家大部分都要选择一手楼。近来一手楼价上涨且优惠减少，一、二手价差加大。

　　中原地产海珠区高级营业经理李燕梅表示，位于广州大道南的逸景翠园，是该板块二手成交最活跃的大型楼盘。该楼盘今年和去年的客流量基本持平，今年二手买卖成交同比去年约增加了30%。但去年买家主要是购买中端价位的住宅，以首次置业为主，而今年除了刚性需求的买家之外，还有不少是改善型的买家。李燕梅表示，该楼盘由于配套成熟，其二手价格一直比较稳定。目前业主“反价”现象不明显，但前期放盘基本已经消化，现时放盘价都明显提升了。近日中原地产逸景翠园分行成交了该盘一高层单位，约153平方米，成交价约170万元。而在今年五一开售的一手楼盘世纪云顶，折后售价约1.35万元/m2。

　　黄石板块：价差三四千 成交量增

　　VS在售新盘：颐和上院二期

　　二手盘：云山诗意

　　满堂红黄石东置业专家介绍，2008年白云区一手楼盘大量推出，一、二手“倒挂”严重，受一手楼价下跌的影响，白云区二手市场部分高档楼盘跌幅较大，而且主要集中在罗冲围、黄石东、白云大道北等板块。2008年富力桃园、云山诗意、时代玫瑰园等由于有一手项目售价从10000元/m2下降到七八千元，而同小区的二手楼价基本维持在每平方米六七千元，没有价格优势，所以成交大受影响。2009年2月以来，楼市成交放量，开发商也纷纷提价或者减少优惠，像白云高尔夫、颐和上院二期均价已回到11000元/m2以上，且集中供应大户型。由此可见，二手楼均价六七千元的优势比较明显，成交量也上去了，价格保持平稳，且30万~40万元总价的小户型成交最好。

　　花地湾板块：价差一两千 二手有优势

　　VS在售新盘：力迅原筑 二手盘：翠竹苑

　　满堂红芳村板块的置业专家表示，2008年一手盘力迅原筑售价7000元/m2出头，而周边翠竹苑等电梯楼二手价还要8000元/m2以上，根本卖不出去，所以业主也宁愿选择放租。而目前力迅原筑均价已回到9300元/m2，周边二手优势才得以体现，成交量也比上年要好。