DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　8月底和9月深圳将出让5块居住用地，总建筑面积达49.27万平方米，是自今年6月政府集中推出5块居住用地以来，再次密集推居住用地。

　　另一方面，8月住宅市场的推盘节奏有所放缓，截至8月25日，住宅的批准预售面积只有7月的33%，全市开盘及加推的楼盘也与7月相当，预计18个左右，可见近期二套房贷收紧及成交回落对开发商的推盘信心造成一定影响。

　　高品质豪宅

　　受市场追捧

　　豪宅热销拉升房价营销推广力度增强

　　近期市场呈现“价涨量跌”趋势，成交量在房价攀升的压力下有所回落，截至8月25日，全市新房成交量32.86万平方米，环比7月同期下跌27.30%。8月日均成交量140套，比7月减少37套。主要原因在于房价上涨挤出部分自住需求，部分置业者已选择观望；另一方面，二套房贷收紧使部分投资需求止步；此外，8月是传统的销售淡季，不少开发商会放慢推盘节奏，等待“金九银十”的好时机出货。

　　市场这边厢成交回落，那边厢豪宅成交一路走红，成为近期楼市一大特色。大户型豪宅备受置业者青睐，特别是拥有优美自然风光或优越地理位置等稀缺资源再加上品牌开发商开发的高端产品，更是受追捧，高品质豪宅热销不断。如盐田的天麓，坐拥东部华侨城及大梅沙的丰富自然资源及旅游资源，8月初推出的联排、双拼和叠拼别墅及洋房一直热销，目前销量稳居全市前三甲；南山纯水岸七期因拥有成熟的片区氛围及户户朝南、南北通透的高品质产品设计，8月初推出的纯复式大宅也出现开盘热销场面，首批已售出八成；罗湖的高层豪宅幸福里凭借位处蔡屋围金融中心的优越位置及华润万象城的高品质商业配套，一直受市场高度关注，本月成交达115套。此三大豪宅均由品牌开发商开发，具备较好的品质保证，也是其热销的原因之一。此外，深业紫鳞山、中信红树湾、观湖园、御峰园、振业城、水榭山等豪宅在8月的成交均不比普通住宅逊色。

　　目前豪宅市场的走红，除产品造就外，宏观经济环境是不可或缺因素，实体经济未完全恢复及对通货膨胀的预期，使部分财富投向保值性较强的房产，从而带热豪宅市场。

　　豪宅热销拉升房价

　　豪宅走俏、普通住宅成交减少使近期房价被大幅拉升，至8月25日全市8月房价达19068元／平方米，环比7月上涨20%，但此价格并不代表大部分住宅的价格，更多是由个别豪宅成交拉升的结果。

　　在各区中，本月只有宝安房价环比下跌，其它区域均呈上涨趋势，高端豪宅热销带动了部分区域房价大幅攀升，天麓8月推出的洋房35000元／平方米起价、联排别墅5万～6万元／平方米，余下的独立别墅均价13万～14万元／平方米，双拼别墅起价7万元／平方米，其成交使盐田8月的房价环比上涨104%；纯水岸七期的纯复式大宅均价5.5万元／平方米成交，推动南山房价环比上涨35%；幸福里以4万元／平方米均价入市，也带动罗湖房价环比上涨27%。此外，紫鳞山、十二橡树庄园、珑园等豪宅成交使龙岗、福田的房价分别上涨20%和15%，唯宝安因为7月豪宅成交已大幅拉升该区房价，故本月有所回落。

　　普通住宅方面，出于对当前楼市的信心及在售供应有限，不少在售楼盘的价格都较坚挺，新开楼盘定价也相对提高，这也成为推动当前房价上涨的原因之一。

　　营销推广力度增强

　　以销售为主导的营销推广增强也是近期楼市的一个特色。上半年楼市回暖加强了开发商的信心，8月楼盘的促销优惠明显减少；另一方面，由于资金链得到缓和，加上成交回落，部分楼盘加强了营销推广力度。

　　8月推广活动明显增多，特别是针对新产品发布的活动，但均以中小型为主，如金地上塘道的“精英置业大讲堂”及股市论坛，万科里程的“爱音乐爱里城”飞扬2009音乐节，振业城的啤酒节、盆菜节、名车试乘试驾活动、蓝郡的“心肝宝贝”剧组明星见面会，花郡举办针对年轻人的“这个七夕找自己”等活动均是针对蓄客、开盘、加推及产品展示等营销节点的。当中较大型的推广当数十二橡树庄园为新品发布举办的“印象庄园”大型歌舞汇演及万科东海岸为9月推压轴单位而举办的“万科蓝色奢享之旅”、十五 的“叩访心灵的禅定”主题新闻发布会邀请蔡琴做嘉宾为项目铺垫宣传。各式营销活动为传统的销售淡季带来一些生色，但对市场整体销售推动有限。