上周末，表现平淡的东莞城区楼市突然热闹起来，光大地产属下两个全新中小户型项目景湖时代城、黄旗印象于同一天以开放售楼部的形式进行“市场问路”，吸引了过千客户到现场咨询，由此正式揭开中小户型项目集中恶战“金九银十”的序幕。

　　记者了解到，除了光大以上两个全新项目外，曾经在上半年城区市场一度濒临“断货”的中小户型新品将在9月~10月集中上市，而且项目所在区域几乎都集中在南城区。

　　预计下半年陆续现身的近10个中小户型项目新品总量将超过5000套，绝迹楼市近两年的中小户型产品“推售恶战”随着“金九银十”楼市销售节点的到来一触即发。

　　市场现象

　　中小户型产品扎堆入市

　　记者从各大开发商处了解到，虽然各大中小户型项目新品推售的具体时间还未有定论，但计划赶在9~10月扎堆入市的产品非常多。

　　光大景湖时代城、黄旗印象已确定在近期正式开售，中信地产的凯旋国际、协和广场也预定在“金九银十”推出，而第一国际最后一期公寓、天诚康桥二期天诚国际、上东铂金名座等项目新品近日都在计划认筹预热活动中，预计在9月将全面开售。

　　万科即将在南城推出的新品金域华府虽然还没有太多的市场动作，预计在下半年也赶得上这拨“中小户型推售潮”。

　　据粗略预计，除了以上新推的8个中小户型项目，如果加上目前城区在售的中小户型产品及即将推售的大项目尾货产品，预计下半年陆续入市的中小户型产品总量将超过5000套。东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非表示，仅90平方米以下的户型在9~10月就会有700多套产品推出，竞争相当激烈。

　　部分项目提早入市抢客

　　记者了解到，为了避开9~10月项目开售高峰期，目前许多开发商都在酝酿着提前开盘抢夺市场先机，部分已达到现楼销售条件的楼盘如光大两个新品项目、第一国际最后一批公寓产品等都赶在8月底就提前进行认筹蓄客活动。

　　而近段时间由于中小户型产品缺货，许多相关产品如中信风云汇、德方斯及第一国际等在销售方面都有上佳表现，也加剧了开发商提前推货的迫切心情。

　　相关项目代理商表示，2007年下半年东莞市场也曾出现过中小户型项目集中上市的情况，但今年这波中小户型推售热潮的竞争强度及压力远比2007年大，有条件开售的项目现在都争分夺秒抢先机抢客户。

　　后市预测

　　50~90平方米会热销

　　陈强认为，从东莞目前的置业现状来看，东莞最好卖的产品都没有脱离80~120平方米这个户型区间。随着置业低龄化出现，加上在经济危机的背景下，更多过渡性首次置业者会选择80平方米的房子，50~90平方米的产品也非常好卖。

　　从这一点讲，东莞下半年的楼市中，这个档次的产品对投资者和刚性需求者都有吸引力。

　　量价只能温和上涨

　　金地集团东莞公司总经理谢文云认为，东莞楼市下半年新推上市的项目很多，但即使项目再多，土地交易活跃，也不可能出现像上半年一样的爆发性增长。

　　“2007年下半年的调控政策压抑了一批消费者的购房欲望，今年上半年东莞楼市积累了近一年半的刚性需求集中爆发，已经消化了一批需求，到了9~10月，随着楼市项目集中推售加快，市场成交量肯定会比7~8月有所增长，但只能是温和上涨，开发商的项目定价也不可能过高。”

　　二套房贷收紧致观望

　　一方面通胀预期令部分投资者提前入市，另一方面，银根收紧的政策也有可能左右楼市在下半年的表现。

　　星彦地产市场研究部预期表示，目前二套房贷收紧的“风声”已经出现，对投资客而言,二套房贷收紧使得炒房的成本大幅度增加,对改善型住房的购房者来说,首付增多加重了压力,因此这一从紧信号对置业者也造成一定压力。

　　此外,开发商的频繁提价也造成购房者观望状态。面对这样的形势,部分开发商不排除会有变相降价的可能。

　　营销手法

　　赠送面积

　　各开发商在户型创新、增加产品附加值方面大做文章，光大地产、中信地产属下3个全新中小户型项目在户型设计上都有所突破，产品开始出现飘窗、阳台、入户花园等形式的面积赠送。而据传万科即将推出的金域华府的部分产品户型面积赠送率竟高达30%。

　　现楼销售

　　今年即将推售的大批中小户型项目几乎全是“清一色”的现楼实景销售，完全取代了以往购房者仅凭户型图、项目模型及销售人员介绍就下定购房的传统售楼模式。

　　产品丰富

　　瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强表示，今年新推的中小户型与两年前集中上市的同类产品有很大不同，产品逐渐多样化，你可以买过渡性的中户型产品，可以买纯投资性公寓，市场上同期上市的还有宜商宜住的SOHO产品。