近阶段受“上海星河湾”、“黄浦湾”等楼盘热销行情推动，8月上中旬全市30000元/平方米以上豪宅公寓成交量环比增长54.6%，但依旧难抵全市商品房市场的下滑趋势。记者日前从中原、21世纪等沪上房产中介机构了解到，8月中上旬全市30000元/平方米以下的公寓房成交均价进一步上涨，直接导致了房价与买家心理预期脱节，成交趋缓。

　　买卖双方价差近20%

　　在徐家汇，一家房产中介的负责人王轶告诉记者，一些诚意售房的业主已开始愿意做出5%—10%的让价幅度，自住买家在遇到一些高性价比房源时也的确表现出了极大的兴趣。但这也未能“立竿见影”地刺激成交，买卖双方之间的价格差距仍近20%。此外，二套房贷的收紧也抑制了成交，“因为板块内约7成买家需要依靠贷款完成置业。 ”王轶说道。

　　上半年房价的一路高升对市场的刚性需求不断形成挤出效应，使得买家观望情绪较为浓厚，一些业主也已经感受到交投节奏放缓。在此情形下，约有2成左右的业主开始愿意接受买家的小幅议价，幅度一般在4%—10%之间。地域分布上，徐家汇、浦东花木、普陀西站等板块内均有业主做出不同程度的价格让步，且主要集中在各板块内的中高价房源。

　　而在杨浦鞍山、闵行龙柏、长宁古北等板块，业主的惜售心态依然明显，尤其是对于一些标杆小区内的楼层、房型、朝向俱佳的房源，往往能够引起多数客户求购意向，业主便在此时坐地涨价。而在南静安、杨浦江湾、普陀长寿等区域，虽然目前市场行情量低价高，仍有部分业主心态良好，后市预期颇高，将手上的房源转售为租已争取获得最大利益。

　　业主强势心态已有分化

　　据上海中原地产统计显示，8月上中旬全市30000元/平方米以下商品房公寓成交74.07万平方米，与7月同期相比减少约19.2%，而该价位段商品房公寓占到总成交量的86.3%。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新门店调查显示，受8月份上海二手房市场买家观望、成交下降的影响，前期业主普遍的强势心态目前已有分化。此外，买卖双方之间进行博弈、互不相让的僵持局面也是时有发生，双方要对市场预期达成一致仍需时日。但是，与二季度业主的集体“跳价”相比，自住买家目前正面临一个不错的入市时机。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，随着成交量的下滑以及商品房公寓新增的持续放量，全市商品房公寓市场已逐渐趋于供求平衡，相对豪宅市场而言，中低价位段的普通商品房市场自住人群比例较高，因此受房价短期波动影响更为明显。

　　心理价位依然年内最高

　　事实上，就市场政策来看，下半年以来银行信贷政策趋于收紧，也导致了部分交易受阻，成交量下滑。

　　此外，就近期政府发布的信息显示，今年下半年政府将加大住宅用地供应力度，预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷，面积将达上半年的3倍；同时对目前全市1077公顷“批而未用”的住宅土地加强监督，加大对“囤地”的处理力度，确保及时开工，以缓解上半年住宅成交量猛增、存量房不足所导致的供不应求问题。

　　业内人士预测，三季度的上海住宅市场将逐渐趋向于理性盘整，由于当前普通商品房市场购房者的出手放缓，主要在于房价与心理预期的脱节，就二手房市场而言，适逢2009年“金九银十”将至，房东也应理性看市，合理定价。就当前的二手房市场而言，由于当前房源仍处于稀缺状态，因此购房者心理价位依然处于年内的相对高位水平。