无论是新房还是二手房，成交量下跌成为8月一线城市楼市的主基调，其中北京出现二季度以来二手房市场首次下跌。业内分析认为，京沪深三地成交量下跌普遍受到房价持续攀升、政策转向等因素影响，但由于三地楼市的地域特性，导致成交量出现不同程度下挫。

　　价格持续上涨抑制京城楼市

　　8月北京楼市交易量有所萎缩，但整体交易量仍处于历史高点，房价仍在上涨。

　　继6、7月份京城楼市成交量一路高歌之后，北京楼市成交量环比呈调整之势。北京市房地产交易管理网上数据显示，8月北京市二手房网签量为23363套，其中二手住宅网签量为22456套，环比7月同期分别下降10.4%和9.9%。

　　8月二手房成交量的回落，并不令人感到意外。今年3—7月大量客户的集中入市不仅消化了前期被抑制的购房需求，甚至在一定程度上透支了未来的市场需求，“因此8月交易量适当回落是市场需求得以释放之后的正常调整。”21世纪不动产市场分析师孟奇对本报记者表示，新房的大量上市也在一定程度上分流了二手房市场的需求，降低了市场成交量。

　　此外，新房市场也重陷调整。数据显示，8月新房网签共计22124套，其中住宅网签14405套，环比7月分别下降了5.8%和15.5%，但成交价格不仅没有下调，甚至有些楼盘仍在上涨。

　　业内分析人士认为，价格的持续上涨是抑制需求，导致成交回落的首要因素。

　　供求失衡制约上海成交量

　　由于有效可售房源的下滑速度快于买家数量的减少，8月上海二手房市场的供需矛盾仍未缓和，成交量连续第二个月下滑，价格水平却仍在高位。

　　21世纪不动产统计数据显示，8月上海二手房成交套数环比下降12.9%，降幅较上月扩大6.5%；但与去年8月份11.3%的环比降幅基本持平，市场仍处于季节性的正常调整范围内。

　　各主要行政区域中，多个区县的成交量下降明显、环比降幅达到两成以上，其中降幅居前的是闵行、黄浦、闸北三区；宝山、浦东、普陀三区的降幅在一成以内，而虹口、杨浦两区则略有增长。

　　另一方面，8月上海全市二手房的新增挂牌套数环比下降19.4%，新增供应的减少速度快于需求的下滑。

　　孟奇表示，供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。“虽然8月份买家观望情绪渐浓，意向买家有所减少，但成交量长期保持在高位使得可售房源的紧缺程度仍在加剧，加上业主惜售心态明显，两者共同导致了8月二手房交易量的下降。”

　　基于上述原因，供不应求之下上海房价很难在短期内出现大幅回调，可能出现的只是一些前期涨幅过大的板块房价在年底迎来小幅调整。孟奇指出，不管是从政策、市场层面来看，还是从世博会对上海楼市的利好仍有发挥空间来看，平稳运行都将是上海楼市的大势所趋。

　　房贷从严促使深圳成交量回落

　　受二套房贷政策从严和淡季影响，8月深圳二手房和新房成交量都出现了回落，但二手房成交量仍再破1万套。

　　新房市场受高端物业销售良好影响，8月深圳市均价环比上涨17%，达到18828元／平方米再创新高，但成交量却出现下调，环比下降29%，仅38.6万平方米。

　　相关数据显示，8月深圳二手房成交量为111.57万平方米，环比7月下降21%；成交套数方面，8月二手房成交为12445套，环比下滑21%。

　　“尽管如此，二手房与新房的成交量之比为2.9∶1，可见，二手房是新房成交量的近3倍，优势明显。”分析人士表示。

　　相比北京和上海，深圳市场受政策影响更为明显。业内分析人士指出，深圳地区因房贷政策的转向，使得上半年快速增长的成交量开始回落，购房者逐渐理性。因此，可以预测，深圳楼市在短期内成交量难以明显回升。

　　在孟奇看来，以北京楼市为代表的一线城市，近期交易量的下滑是一种正常调整，幅度在可接受范围，若无激烈变化，可称之为“软着陆”，这为未来房地产市场的平稳发展提供了基础。

　　“目前市场仍以自住与改善需求为主体，政策对这部分需求的释放确实起到了很大的刺激作用，但略有透支未来需求的嫌疑，因此这种交易的亢奋状态无论是对价格的稳定还是行情的延续都是难以为继的。因此目前市场出现的主动调整，对于后市需求释放的持续以及后市行情的稳定发展，其实是利大于弊。”他说。