所有关于上海豪宅价格的猜想都不如现实疯狂。

　　曾经独领中国房地产价格风骚多年的汤臣一品，如今已不会觉得高处不胜寒。在2009年一年之内，上海售价超过10万元一平方米的豪宅项目已经超过10个。而在仍然不断刷新的总价上，紫园新楼王单栋或将超过1亿美元！

　　让市场觉得疯狂的是，在豪宅价格一路走高之际，追捧者仍众。

　　敏感的市场人士也发现，豪宅价格连续上涨之际，豪宅租金价格却一路下跌。第一太平的研究数据显示，上海豪宅租赁市场平均租金水平在2009年第2季度间下滑了2.4%，与去年同期相比下降了6.6%，租金打折已经是公开的秘密。

　　房价与租金价格剪刀差的扩大，意味着什么？楼市或许处在逆转的前夜？

　　通胀预期再推豪宅价格新高

　　童先生正在为买汤臣一品还是佘山的别墅犹豫。他是将实业该卖的都卖了，手握大量现金，即使在富豪云集的上海滩，也堪称超级富豪。“对未来经济还是看不准，对实业总觉得没信心，还不如拿去投资，做点股票，投资点房地产。”童先生说他在选豪宅时，总是希望能选到独一无二，这样才能保值。

　　童先生说，身边不少手握大量现金的朋友都有这样的想法，他也是眼看着不少豪宅价格节节攀升。“这么大的购买需求，肯定会推动价格的上涨，所以还会担心，是不是再不买就更贵了，毕竟豪宅是稀缺资源，保值增值能力让人放心一点。”童先生说。

　　而据记者了解，正是如童先生这样的投资者构成了今年上海豪宅购买的主体人群，而以往，上海的高档住宅大部分由港台等境外人士购买。豪宅价格也在这些富豪的推动中，屡屡证实了一点：中国的豪宅，没有最贵，只有更贵。

　　2003年，紫园曾以1.3亿元一栋的别墅成为中国的楼王。2009年，紫园开发商嘉城兆业副总裁周国平对记者不无惋惜的连连说，当时卖便宜了。“现在怎么说也要四五个亿。紫园现在的99号楼王，建筑是参照外滩老建筑建的，占地30亩，地价都要两三亿元，价格还没定，我们觉得起码值一亿美元。”周国平说，他们在佘山脚下的这个楼王，“没有一样不登峰造极”。

　　曾经因为价格饱受“关注”的汤臣一品在今天的豪宅市场已经不算离谱——拥有最好上海黄浦江景以及极高标准的装修，汤臣一品的性价比已经备受富豪追捧。

　　而更有业界人士预计，在2009年这轮房价大涨之后，明年2季度独栋别墅的平均成交价格将会再上一个台阶，达到5万元/平方米。

　　在9月25日开展的中国高端物业展上，澳洲价值10亿元人民币的豪宅、在英国拥有100多年历史的城堡也嗅到了中国市场的豪宅机会，它们和来自几十个国家和地区的豪宅一起展现在中国投资者面前。“过去三年，也有不少海外展商参展，他们在实际中感受到中国巨大的市场潜力，收获较多。中国已经成为全球第二大奢侈品消费国，国际品质的豪宅当然不例外。”展会主办方优博展览(上海)公司上海总经理古适齐如是说。

　　专家分析，豪宅市场火热背后，依然是通胀预期。

　　“在2008年全市房价出现一波下探时，豪宅价格当时表现坚挺。2009年二季度开始，全市房价普遍上扬，并迅速恢复到2008年降价前的价格水平，这样大大的推高了各方对未来房价上涨的预期，鼓励着高端消费的买房投资需求。”克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦认为，强烈的通胀预期加速了高档住宅的消费。“由于强制结汇的外汇制度以及过度依赖出口的外向型经济，在以往3年中，我国的外汇储备增加迅猛，由此也拉动着M2快速上升，流动性过剩成为国内经济所面临的一大难题。在宽松的货币政策之下，通胀预期越发强烈。这在很大程度上引发了高端收入人群通过购买房产来抵御通胀风险。”付琦说。

　　外资抛售引发租金价格持续下跌

　　豪宅市场的红火，让不少此前收租的豪宅，纷纷转租为售，其中不少是外资机构旗下楼盘。

　　分析人士认为，这是外资在内地富豪大举投资豪宅之时，趁机获利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收购徐汇区永新城219套公寓，后更名为高档酒店式公寓“莎玛徐家汇”，如今，这个项目开始打散零卖；而位于衡山路41号的老牌服务式公寓“芝大厦”也已经开始散卖；2008年市场中的明星楼盘济南路八号，其中一栋酒店式公寓属于凯雷旗下，如今也出现在销售市场，预计总价值约30亿元。

　　而李嘉诚旗下和黄，更是将旗下收租10多年的别墅四季雅苑入市销售，售价达到每平方米10万元；而位于浦东小陆家嘴，面临黄浦江的中粮旗下鹏利海景公寓，在2008年市场差时，曾准备将住宅改为酒店式公寓，如今再次入市出售，定价已经高达每平方米7~10万元。

　　然而，业界人士观察到的数据令人吃惊：在豪宅纷纷转租为售时，租金却并没有因供应的减少上涨，租金反而连续下跌。“豪宅租金更能体现经济回暖的征兆，因为这些租客大多是跨国公司的高管。”分析人士说。

　　据第一太平的数据显示，上海豪宅租赁市场的平均租金，在2009年第二季度间下滑了2.4%，与去年同期相比，下降了6.6%。目前形势并没有好转。

　　租金的持续下跌已经使得豪宅投资的收益率大大降低。

　　以李嘉诚旗下的上海四季雅苑为例，该楼盘占地共27万平方米，绿化面积占55%。其中，联体别墅面积在171平方米，独体别墅在247~541平方米之间。而租金价格方面，独栋租金约5~6万元每月，年租金约60~70万元。而以售价每平方米10万元，每栋别墅400平方米计算，每栋售价为4000万元。此次上海四季雅苑整个项目出售，预计总售价为100亿元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入约为1.5亿元，算下来投资收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就为2.25%，投资收益不如存款利息。

　　而一般来说，投资收益率起码要达到3%~5%才有利可图，也正是这个原因，上海豪宅纷纷在市场高点出手，转租为售。

　　有不愿具名的分析人士认为，这可能是市场即将逆转的一个征兆。

　　事实上，从9月份市场看，8月份很可能成为一个阶段高点。8月之后，市场已经开始出现回落。易居中国·CRIC系统显示，上海8月的豪宅成交热已经告一段落，9月第一周，成交前10名楼盘的均价都在3万元/平方米以下。除了价格之外，市场成交量也在萎缩。9月14日~9月20日的一周，与上一周(9月7日~9月13日)成交套数相比，下挫5.4%，成交面积则环比萎缩17.4%。

　　尽管市场上价格依然坚挺，但降价之声已经时有耳闻。 （中国经营报）