随着十一长假的到来，热闹了将近半年的中国楼市也开始趋于平静。随着房价的走高，全国一线城市一手商品住宅的成交量从7月开始逐渐下降，原本被寄予厚望的“金九”楼市并没有如约而至。然而，就在一级市场成交量持续回落的情况下，9月份北京的二手房市场却经历了一次短暂的交易量“井喷”。业内人士普遍认为9月二手房成交量突然升高主要是政策因素影响，随着市场议价空间的逐渐消失，京城二手房市场将再次进入买卖双方博弈观望的时期。

　　二手房交易“似升实降”

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据，9月1日到24日，京城存量住宅网签成交量达22141套，与8月同期的17726套相比，上涨24.91%。虽然9月京城二手住房的成交量止住了7月以来的下降趋势，但从成交日期上看，多数集中在上半月，尤其是9月的第一周。

　　据统计，9月上半月京城存量住宅网上签约成交量为14333套，与8月同期的10747套相比，上涨了33.37%。自北京市银监局《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》政策自9月8日执行以来，8日到14日北京市存量房住宅一周网签成交量为4964套，与前一周的8290套相比，下浮40.12%。

　　北京中原三级市场研究部分析师靳瑞兴分析指出，从数据可以看出，　9月京城存量住宅市场看上去比较活跃，主要原因是8月末公布的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》推迟一周执行，导致京城二手房交易在9月第一周集中签约，甚至出现日网签成交量突破2000套的历史最高纪录，从而促使9月1-24日的成交量与8月同期相比，出现24.91%的上涨。

　　北京市银监局下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。这一政策影响最大的房源为涉及需要差额缴纳营业税的2年内二手房再上市房源，这部分房源如果需要贷款，相比以前需要多缴纳3万元以上的税费。

　　我爱我家市场研究部研究员秦瑞告诉记者，由于房源紧张，在北京目前的市场成交中，二手房交易所需缴纳的税费大多由购房者承担。因此这一政策的出台一定程度上增加了购房者的购房成本，9月初二手房网签数量的激增大多是购房者为了规避政策而选择在最后的时间节点以内集中入市，以享受税收优惠；或是为了符合政策要求，出现大量退改签的单子。

　　靳瑞兴表示，自8号《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》政策开始执行以来，京城存量住宅网上签约量就已经开始骤减，9月二手房绝对成交量的增加无法掩盖其实际的下降趋势。

　　买卖双方博弈局面再现京城

　　除了政策因素的影响，自3月以来持续高涨的价格也成为二手房成交量继续走高的阻碍。

　　北京中原三级市场研究部副总经理宫萍认为，目前北京市二手房市场买卖双方博弈观望的局面已逐渐浮出水面。

　　根据北京中原三级市场研究部监测楼盘的统计显示，8月北京中高档二手商品房的成交均价达到16022元每平方米，而目前京城二手房源稀缺，二手房价格节节攀升，京城中高档二手商品房的业主心理价位也继续高涨，部分业主惜售，议价空间不复存在。

　　而从消费者的角度而言，3月以来的北京楼市价格急速攀升，中高档二手商品房的均价在8月突破16000元每平方米的大关，已日渐超出消费者所能承受的心理水平，因此部分消费者开始观望市场，此次《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》的发布，消费者的购房成本又有所提高，更加坚定了消费者再等等看的想法。

　　秦瑞表示，目前的二手房市场一方面房价高企，另一方面房源紧张。在这双重因素的作用下，买卖双方都不会轻易出手。二手房市场的博弈进入一个相持的观望状态，10月份之后的成交量很难有大的提高。

　　豪宅火热能否依旧

　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2月份以来，总价300万元以上的存量豪宅成交占比逐月上升，其中3月份的时候占比达到9.39%，而到8月份的时候成交占比已经达到了20.67%。同时，从成交价格来看，8月总价300万元及以上的高档公寓均价为25861元每平方米左右，环比7月上涨1.5%。

　　靳瑞兴表示，目前京城二手豪宅的稀缺性越来越明显。尤其是年初低价时消化掉一部分，后期随着房源越来越少，价格也越来越高。此外，一手豪宅多为郊区的别墅项目，而二手豪宅除位置较远的别墅外，更集中于市中心的高端住宅，由于土地有限，城中心这样的新盘越来越少。

　　靳瑞兴认为，京城9月二手房市场基本与8月活跃度持平，突出的是豪宅市场异常火热，但不可忽视，北京市二套房贷和二手房放贷的双双收紧，从一定程度上将会影响购房者的心态，再加上二手豪宅的房价也不断上涨，部分购房者已经开始出现了观望的情绪，一定程度上影响成交量的持续大幅上涨。

　　由于去年末二手房交易税费减免的政策执行期限为今年底，在未来政策仍不明朗的前提下，不排除近期的几个月将成为交易成本节省的最后时机，从而产生一波年末成交高峰。