“金九”不见昔日景象，“银十”开局略显秋凉，楼市第四季度究竟何去何从？

　　十月本市新开盘项目超过61个，环比上月增长两成，专家认为成交放缓在所难免。

　　□本报地产评论员 房蓉

　　困扰业界多时的“房荒”，出现戏剧性的逆转。

　　根据本报综合多家房产研究机构信息统计显示：截至9月30日，10月本市新开盘项目超过61个，环比上月增长两成。

　　值得一提的是，纯新盘的上市量超过总数的四分之一，这为近期少有现象。诸如锦绣华都、恒盛湖畔豪庭、新弘国际城、日月光水岸花园等均为首次亮相。但业内人士却一片看空，许多专家表示：“量涨价不跌会继续抑制不少刚性需求的释放，成交放缓在所难免。”

　　新推小户型超六成

　　“由于上半年集中施工带来的供应潮，使得上海第四季度的新房供应都保持在相对充足水平，其中小户型产品尤为突出。”资深分析师薛建雄感叹：上海楼市终于在本年度最后三个月回归平民，给广大的刚需购房者止渴。

　　根据研究机构提供的开盘资料，在55个新推公寓项目中，有着90平方米以下房源的楼盘达30个之多，其中不乏纯小户型社区。保利家园二期近期推出400多户建筑面积68-88平方米的一房、二房。艺泰安邦新一期房源已于10月2日开盘，主力面积在59平方米到90平方米之间。同一天，中锐龙湾1号最新一期房源新推均为88平方米的小三房。鑫苑国际城市花园将于10月中下旬推出300余套两房为主的前期热销小户型，现已开始会员卡办理当中。荣域二期房源预计将于10月中下旬推出，房源仍旧以90平方米左右的两房为主。此外，中大九里德三期、万科花园小城、保利叶上海、新弘国际城、东方帕堤欧、佳兆业·珊瑚湾等也扎堆去赶这波“刚需”潮。

　　事实上，中低价位、常规户型受买方青睐已在假日楼市中得以体现。上海台庆房产研展部统计数据显示，10月黄金周期间，120万元以下一手住宅成交660套，占总成交量的60%，从面积来看，黄金周期间购买70-90平方米住宅占最大比例，为36%，其次为90-110平方米住宅，占31%。

　　房价过高，供求矛盾交恶

　　来自汉宇地产的数据显示，“十一”期间，全市商品住宅成交量仅为1977套，供求比为1.59：1。而今年“五一”供求比为1.29：1。对此，汉宇地产董事总经理施宏睿评价到：“供求双方的矛盾越来越明显。这种矛盾不仅体现在供应量和成交量的萎缩，还体现在供求比的不平衡上。”

　　供求比是评价市场走势的重要数据，楼市的成交萎缩不是由于供应量的不足造成的，价格的上涨是造成成交萎缩的重要因素。施宏睿表示：“年初至今成交均价整体涨幅达到48%。这对于一直以刚性需求为基本支撑点的上海楼市来说确实需要一段时间来消化价格的涨幅。”

　　不吝营销，开发商慎言降价

　　尽管专家指出房价居高不下是影响买房人出手的重要因素。但“慎言降价”依然是开发商的主基调。

　　以房展会上的表现为例，外环以内的楼盘几乎没有任何优惠方面，外郊环、郊环外的楼盘优惠幅度也仅仅是1万元或者是房价1%左右。一些出现“地王”的区域，周边房价还会有所上涨，不过新盘较为集中的区域打折促销的力度可能会有所加强。

　　在房展会期间也看到一些促销力度相对较强的优惠活动出现，如佳兆业集团开展了主题为“佳兆业幸福置业欢乐行”的活动，旗下佳兆业·珊瑚湾有近8万元/套的优惠措施；富力湾独栋别墅最高优惠额度超过5万元；富力桃园联排别墅最高优惠额度更达15万元。新港美丽园大酒店还通过总价值40万元的奖品为项目造势。根据搜狐焦点地产网的统计：10月上海首次开盘的楼盘约19个，其中15个楼盘推出了不同程度的优惠政策。

　　上海弘基企业(集团)股份有限公司副总裁宋捷坦言：“真正的有效供应还是不足，有特色的营销策划就显得更为重要。”

　　对于宋捷的说法，上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜也表示赞同：“未来两个月的楼市交易量仍将维持一定的水平，因为自住客的需求仍然存在。”台庆房产副总经理陈史翎建议：对于购房者来说，第四季度一般为相对适宜的购买时机。