10月23日,香港金融管理局宣布,价值2000万港元以上的住宅物业按揭上限由七成收紧至六成。按照调整后的规定,价值2000万港元或以上的住宅物业,将会实施六成按揭成数上限。至于楼价低于2000万港元的物业,则继续沿用七成按揭上限,但实际贷款额最高不超过1200百万港元。

　　在这个政策的背后,是香港豪宅房价的一路高涨,其中最高价竟达每平方米逾70万元人民币。事实上,在今年深圳的市场上,豪宅一直是带动房价的最大因素,从年初豪宅纷纷入市到目前全市成交均价超过2万元,在深圳豪宅价格不断被刷新的同时,也不断推动着成交均价的上涨。

　　深圳豪宅市场较平缓

　　业内有观点称内地买家成为左右香港豪宅价格的主力军,同时也伴随着各地炒卖资金的追逐。香港对豪宅信贷的收紧,会否造成热钱回流深圳的豪宅市场,中原地产市场部总监王世界认为可能性不会很大,目前最要关注的是国家对金融政策的一些调整动作。

　　豪宅因为相对稀缺等原因而具有保值功能,成为投资者青睐的对象。自从2006年国家实行“90/70”政策以来,深圳对住房结构的调整力度较大,90平方米以下的住宅项目基本占市场总供应的70%,豪宅项目比较稀缺。

　　从2009年初开始的新一轮房价快速上涨中,豪宅一直是房地产市场的领跑者。如三季度南山区以17396元/平方米的成交均价位居各区第一,环比涨幅最大,高达18.88%,其主要原因为南山区华侨城片区、深圳湾区、蛇口片区等高端物业成交活跃,带动该区整体均价大幅上涨。

　　另外,盐田区三季度成交均价为14147元/平方米,环比二季度上涨16.46%,主要是因大小梅沙的豪宅物业成交比例增大,拉高了该区三季度的成交均价。其余4区在三季度的成交均价也有所上涨,环比涨幅均在4—10个百分点之间。

　　世华地产市场部总监肖小平称,目前大多数购房者开始考虑降低豪宅持有成本,而带有装修的豪宅和优质豪宅上升趋势明显。

　　深圳豪宅的购买力不减,如果投资在香港受阻,投资者会否转向深圳?王世界认为,豪宅被很多投资者当成保值和增值的手段,在深圳市场上豪宅的投资者比较负责,有高收入居民、投资机构和短期资金、外来资金等。应该说深圳的豪宅市场到了一个比较平缓的阶段,投资香港的资金回流的影响不会很大。

　　未来楼市仍将两极分化

　　香港豪宅信贷限制很快起到作用,隔日香港股市地产股应声下跌,信和置业和新世界地产登上昨日港股蓝筹股跌幅榜前两位,分别下挫4.64%和4.33%。

　　香港浸会大学经济系副教授巫伯雄认为,目前香港中低价的私人住宅并未见泡沫产生,政府只要控制好豪宅价格,维持住宅土地出售的节奏,即可让香港整体楼市保持平稳。

　　王世界认为,豪宅市场是一个投资市场,政府其实没有必要干预太多。他建议,豪宅投资者更应该关注的是最近国家会不会对金融有一些调整。“近期世界各地很多国家的央行对金融政策都有大幅调整,中国在今年年底或者明年年初是否作出政策调整,可能得看现在的一些市场表现”。

　　在日前中原地产10月发布会上,深圳中原董事总经理李耀智在分析目前深圳的投资资金回报率下降时称,租金回报率对豪宅市场并无影响,“大家都知道其实豪宅的投资回报率一直不是吸引客户买房的理由,深圳很多豪宅的客户也没有准备出租,同时从租客来说,他们也不愿意拿几万元租一套房。所以说深圳的豪宅还是值得关注的,租金没有跟着房价去升反而会对豪宅的影响会比较小一点”。

　　他认为,未来的楼市仍将两极分化。“在豪宅方面会持续升温,深圳拥有豪宅的机缘因素越来越少,包括有山有海,我们看到最近开发的一些楼盘的自然资源越来越少。另外,很多客户看好深圳的经济发展。”而在普通楼方面,房价远远大于租金的升幅,不排除有一些普通楼会受到一些压力,价钱也许会受到制约。

　　记者 苏妮