10月，广州楼价突破万元大关，成交量环比大跌39.6%；今年7月，广州楼价也曾突破万元大关，其成交量环比同样大跌24.4%。

　　巧合？必然？

　　无论业内专家还是开发商，其看法都更倾向于后者。有业内专家认为，尽管舆论不断吹风“广州楼价即将进入万元时代”，但当万元楼价真正来临，消费者在心理上仍未能接受，“因此，10月成交量才会惨跌”。

　　两年前的10月，广州楼价首次突破万元大关，结果众所皆知。两年后的10月，广州楼价又一次突破万元大关，成交量同样跌至50多万平方米，结果又将会如何？

　　数据剖析

　　高楼价紧信贷缩减成交量

　　对于广州楼市历史来说，54.9万平方米的月度一手住宅成交量并不算太差。去年低谷时，还曾经有过23万平方米的成交量。不过，54.9万平方米的成交量，在今年就显得有些刺眼，自从今年3月以来，广州还没有出现过低于60万平方米的成交。更何况，这是一年中过往成交最旺的10月。

　　“这样的成交量确实有点少，如果在正常年份，10月份的成交量应该有六七十万平方米，”中海地产有关负责人发出如此感叹，“之前几个月的大量成交，更显得10月份的萎缩有点不正常。”

　　确实如此，今年6至8月，广州一手住宅创下连续三个月总成交量的历史新高，即使在9月份，其成交量也高达90.94万平方米。进入销售旺季的10月，成交量却突然大跌近四成，的确显得有些不太正常。

　　究竟是什么原因导致了10月成交量的急转直下？

　　“高楼价”。业内人士吴定金直接给出了这样的答案。而这也是新世界中国地产有关负责人的答案。更直接地说，是万元/平方米以上的高楼价。翻看广州楼市历史，除今年7月以外，广州其余六个楼价突破万元大关的月份，其成交量均跌至60万平方米以下，不足正常年份的平均水平，说明“广州市民对万元楼价还要有慢慢接受的过程”。其实，价升量跌是市场的正常规律。在北京、上海、深圳等一线城市，这一现象早在七八月份已经开始出现，广州能熬到10月才出现，已经非常厉害了。

　　另一方面，银行信贷收紧，也是导致成交萎缩的重要原因。

　　央行公布的数据显示，10月，我国新增人民币贷款为2530亿元，为今年月度最低。总体新增贷款的减少，房地产方面所能得到的贷款也会同步减少。“年底银行在住房贷款方面还是收紧了，部分银行业开始挑客。现在多次置业者利率下浮还有可能，但首付四成的口子收得很紧”，中海地产有关负责人介绍。当然，信贷的收紧并不是说明二套房贷政策有所改变，而是银行全年的放贷额度已经基本用完，银行业不能再大开“水闸”。现在的房价这么高，绝大部分市民都只能通过贷款来买房，银行关小“水闸”，成交自然会减少。

　　至于有业内人士认为，是供应量的不足导致成交减少，这在10月并不成立。确实，广州今年一手住宅供不应求的状况非常突出，但在9、10月份这种状况有所缓和。9月，广州批准预售的商品住宅达到140多万平方米，10月也有65万平方米，均远远超过当月的成交量。

　　走势预测

　　明年会有预想不到的困难？

　　独立经济学家谢国忠11月初再次抛出了他的“悲观”论调：买房不是抗通胀的最好手段。他认为，如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度，买房就不能抗通胀。

　　不过，看来广州的投资者并不认同。10月，广州1.8万元/平方米以上价格段住宅的成交量占12.4%，和今年7月相同，位居今年最高。而能买得起1.8万元/平方米以上房子的市民，要么就是投资客，要么就是带有投资意向的多次置业者。在高楼价将自住型首次置业者大量挤出市场后，投资客和带投资意向的多次置业者就成了市场的主流买家。在业内人士看来，只要这些买家不大量流失，广州楼市的成交就不会一败涂地。

　　“今年11、12月两个月，估计成交量至少能达到50多万平方米”，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江这样认为。至少在11月，成交量会有所反弹。“今年广州一手住宅成交量会超过2006年的924万平方米，略低于2004年的962万平方米”。目前广州成交量为827万平方米，只要11、12月月均成交量超过50万平方米，就能超过2006年。

　　黎文江乐观的是今年，世联地产对明年也非常乐观。后者日前发布了《2010年房地产市场形势预测报告》，认为在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在，投资客购房热情高涨，市场热度依然较高。

　　和专家、机构的乐观不同，部分开发商反而对市场的未来走势心存担忧。某香港上市房企的营销负责人就认为，11、12月广州一手住宅的成交量肯定还会下滑，“最终未必能保住50万平方米的成交量”。对于明年，该负责人则表示，今年的良好销售必然使得开发商在明年初继续提高价格，销售会陷入僵局；及后，因成交的下滑及楼市降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌，不过成交量仍会处于胶着状态，“明年会有预想不到的困难”。