刚刚过去的2009年，上海楼市可谓跌宕起伏。不论是年初时的冰点，还是年末时的沸点；不论是高档住宅的大热，还是普通住宅的消失；不论是价格的大涨，还是成交的天量，留下很多值得谈论的话题。

　　情景

　　既在意料之外又在情理之中

　　情景一：历史新高

　　去年二手房市场最值得关注的事件就是6月和11月二手房月度成交量两次突破3万套，创出历史新高。其中，6月成交套数为3.1275万套，11月又突破6月的高点，进一步上升到3.2432万套，这也是历年来本市二手房月度成交量首次超越3万套，而且还先后出现了两个月。

　　情景二：南汇并入浦东

　　从时间点上来看，南汇并入浦东对当地的一手房和二手房市场影响巨大。特别是5月，南汇并入浦东的消息一经公布后，周边地区二手房成交量环比上升53%，远超当时的全市平均水平。在价格方面，仅5月周康板块二手房成交均价环比上涨7.84%，个案涨幅在短短几周内超过20%的不在少数。

　　情景三：“金九银十”成色不足

　　去年的“金九银十”成色依然不足。9月和10月，二手房月度成交量分别为2.2663万套和2.2909万套，在全年12个月中排名倒数几位。可以说，去年二手房成交的黄金时间依然不在这两个月。近几年“金九银十”市场表现差强人意，该时期已名存实亡。

　　情景四：宏观调控再起

　　12月9日，国务院常务会议提出个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到五年，管理层由此打响了对房地产行业宏观调控的第一枪。虽然营业税优惠政策在开始时就已明确了实施时间是从2009年1月1日到2009年12月31日止，但相对于其他税费和贷款优惠政策的继续执行，管理层对抑制投机和投资的决心是非常明显的。紧接着“国四条”的出台以及上海实施细则的公布，宏观调控已全面拉开。

　　行情

　　四段论彰显楼市春夏秋冬

　　如果按照四波行情来划分的话，去年1至3月应该属于第一波，就是楼市的迅速回暖。从成交量来看，月度成交从1月的冰点8606套迅速升温到3月的2.5716万套，二手房市场在3月已显露出暖春的苗头。这一段时间的价格涨幅已比较明显，3月的二手房成交均价比1月的最低点上涨了7.5%。市场从价格下跌通道开始转向价格上涨通道。

　　第二波是去年4月到6月，属于高位运行的行情。在价格的温和上涨中，市场成交得到了稳定和发展，月度成交一直站在2.8万套的上方，二手房市场逐渐升温，并在6月达到阶段成交高点3.1275万套。

　　第三波是去年7月到10月，属于一段下跌行情。由于银行信贷收缩和房价的快速拉升，造成二手房市场成交量下行，10月的成交均价比 7月上涨10.49%，价格的明显上涨和高档住宅市场的大热，使得二手房市场成交量逐月萎缩，并在10月达到半年来的次低点2.2909万套。

　　第四波从10月下旬到11月底，持续的时间比较短。这是一个政策性利空前的巨额放量，11月成交量达到3.2432万套，自住型恐慌性购房再次快速推高房价，11月成交均价环比上涨4.57%。12月由于前期成交集中过户，加上部分客户赶末班车效应，成交数据环比下跌幅度不大。

　　从二手房市场走势与一手房走势对比来看，前三波行情两者走势基本一致。 11月成交反弹后，一手房相对二手房力度要小很多，主要有两个原因，一是营业税主要影响的是二手房交易，二是目前一手房推案量较少，限制了成交量的有效释放。

　　板块

　　量价齐升演绎主题概念

　　从行政区域来看，浦东是当之无愧的二手房成交冠军。其中，11月单月成交6906套，比排名第三位的宝山和第四位的松江成交量之和还要多出23.5%。这与其诸多的概念有关，一是世博，二是迪士尼，三是陆家嘴金融城。

　　作为高端住宅集中地的小陆家嘴区域，去年二手高档住宅成交非常活跃，月度成交一般维持在300套以上，特别是6月成交近500套。世茂滨江花园、菊园、仁恒滨江园和财富海景等一线高档住宅均表现活跃。一直是板块主力二手楼盘的世茂滨江花园，月度经常会放出30套以上的巨量。作为板块价位较高的财富海景，单价7万元的成交无形中拉高了板块的成交均价。

　　另一个是世博辐射区域三林板块，目前房价已攀升至每平方米2万元。随着世博会建设进入收尾期，该区域配套建设也将告一段落，房价上涨逐渐恢复平稳。与其他板块重点楼盘放量不同，三林板块热点比较分散，为该板块持续放量奠定了基础。该板块内集中了万科、金地和中房等品牌开发商，未来域、中房樱桃园和万科新里程等楼盘均表现抢眼。除此之外，永泰花苑等性价比较高的楼盘和环球翡翠湾等知名楼盘，成交表现也不俗。

　　除了浦东外，受大虹桥影响，松江九亭和闵行七宝板块的表现也比较抢眼，上述两个区域不仅成交均价年底与年初至少有40%的涨幅，月度成交量也达到500至600套，比最低点增长4至5倍。

　　房东

　　市场意识十分强烈

　　由于经济逐渐好转，市场也逐渐回暖，不论是宏观经济还是微观市场，房东都没有出售房屋的迫切要求，他们要做的就是在市场的最高点出售房屋。在这种心态的驱使下，房东对市场的走势非常关注，其心态的变化也就折射出对市场未来发展的判断。

　　去年年初到3月之前，挂牌量保持在月度3万套以上的高位，并随着成交的回暖逐渐下滑；3至4月是挂牌量和成交量的交叉点，也是楼市基本确认回暖时点。从这个时点开始，楼市就进入供不应求的状态，房东的心情开始变得轻松起来。这种状况维持到5月，惜售、跳价和由售转租的现象开始出现。6月，由于信贷政策的收紧，房东心态开始发生变化，挂牌量止跌回升。 8至9月，由于政策优惠是否延续的前景不明，房东进入试探期，挂牌量先升后降的走势说明上述心理变化。 11月起，政策逐渐明朗，房东阵营出现分化，一部分选择降价出售，一部分选择撤牌，整体表现为市场挂牌量减少。

　　需求

　　自住和投资此起彼伏

　　去年年初二手房市场启动时，自住需求是市场的主力。随着市场价格的不断走高，投资需求逐渐入市并不断推高市场。因此，2009年是自住需求和投资需求不断交替推高市场。在年初自住需求占主体，特别是1至2月，自住需求达到九成。随着楼市的回暖，投资需求迅速增长，到5月自住需求已下降到六成以下。高档住宅市场的大热，让投资需求热情迅速上扬。进入7月以后，由于信贷政策的收缩，投资需求受到影响，并逐渐萎缩。经历了8月和9月的低迷后，10月自住需求在优惠政策即将到期的影响下，出现恐慌性购房。 10月中下旬和11月，自住需求卷土重来，占据市场成交的80%以上，重新成为市场成交的主体。临近年末，对政策比较敏感的投资需求暂时小别市场。