“调控组合拳频繁亮招、楼市前景琢磨不定、1月商品住宅成交量遭遇腰斩、买房人观望势头重现”，这正是元旦之后北京楼市的真实写照。”仅仅一个月时间，眼下的市场和去年年末的疯狂相比，已经是天壤之别。”某开发商表示，近阶段的波诡云谲让2010年楼市变数陡增，不少项目均选择了按兵不动，静观其变，而同时传统佳节春节将至，更让市场供应量和待开盘项目提前“冬歇”。来自亚豪机构、协成机构及搜房网统计显示，2010年2月份北京预计入市项目仅有10个，数量创下近3年来历史最低，且多为老项目后期。种种迹象表明，在政策压力不断加大之下，开发商集体观望情绪愈加浓厚。

　　●回顾●

　　1月份楼市成交急挫价仍涨 有效需求受抑制买房人再陷观望

　　统计数据显示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅(保障性住房除外)实际成交3735套，成交面积为42.3万平方米，环比2009年12月同期分别下降了48.3%、48.0%；现房商品住宅共成交1326套、18.5万平方米，环比下降37.1%和37.2%。此外，1月1日-20日，北京市共有28个项目开盘，提供房源3002套、32.5万平方米，与12月同期相比，虽然项目个数相当，但供应套数和面积分别环比下降59.3%、55.0%。

　　受供应急剧下挫的影响，楼市仍然呈现出供不应求的市场格局，导致成交价格继续上涨。1月前两旬，北京市商品住宅成交均价19847元/平方米，比2009年12月同期的17351元/平方米上涨了2496元/平方米，涨幅高达14.4%；而28个项目的整体开盘均价为19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上涨了1301元/平方米，涨幅达7.0%。

　　“1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斩”，环比降幅近半，主要是受政策及其连带效应的影响。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，12月中央接连释放调控信号后，1月再次出台了更加系统全面的“国十一条”，并将存款准备金率上调了0.5个百分点。虽然这一系列政策都是为了稳定房地产市场的发展，而非抑制，但却已对部分购房者造成了楼市面临调控的预期，虽然购房者的客观需求存在，但处于历史高位的楼市价格，已将购房者有效需求压制，从而加重了持币观望情绪，影响了成交量。

　　专家同时表示，政策除了影响购房者预期外，也迫使开发企业推盘趋于谨慎，单次推盘体量明显收缩，1月开盘项目平均每次仅推出100套左右的房源，令总供应量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潜在需求向实际签约的转化，迫使成交量大滑。

　　●市场●

　　2月份仅10项目计划入市 五环外项目价格普遍难定

　　1月份成交量快速下跌，从一定程度上影响了2月开盘项目的进程。加之春节即将来临，开发商推盘意愿明显降低。据亚豪机构统计数据显示，2月计划开盘的项目仅10个，且70%以上的项目位于5环以外区域，与此前几个月的开盘项目相比，可谓寥寥无几。

　　据统计，在这10个项目中，首次开盘的纯新盘项目仅有2个，分别是位于大兴区黄村的博悦府项目和位于朝阳区北土城路的元大都7号项目，前者是区域内品质较高的花园洋房项目，后者是210平方米-430平方米大户型现房公寓项目。除此之外，其余项目均是老项目后期开盘。在2月开盘项目中，远郊楼盘普遍表示“尚难定价”，而五环内的4个项目平均报价已达29875元/平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，受春节长假、政策调整等因素影响，2月计划开盘项目骤减尚符合往年的推盘规律，但年末年初的调控组合拳加快了楼市降温之势。当前中国经济面临着通胀的风险，央行在年初就上调了存款准备金率，打出了收缩流动性加强金融监管的第一拳，尤其是对房地产行业的资金监管将变得更为严格。这些因素不仅使开发商对楼市预期变得不甚明朗，而且也导致了购房者出现了观望情绪，最终造成了楼市急剧降温。

　　对于五环外楼盘开盘价普遍难定，以及市区项目早早高调定价这两种截然不同的态度，专家认为，主要原因是由于目前处于政策出台的敏感期，短期房价有微调的可能，这种情况下，城区楼盘具有较强的抗跌能力，开发企业对自身项目的价格预期比较稳定。一般来说，在市场向好的情况下，城区楼盘对房价具有领涨作用，而市场一旦出现回调，远郊楼盘以自住需求为主体的客群将首先受到冲击，远郊楼盘价格往往表情容易出现震荡。加上远郊区域土地集中供应，区域竞争加剧，因此远郊楼盘往往临近开盘时，才会结合区域楼市的变化和购房人的需求最终明确价格。

　　“去年12月部分购买力集中赶各类购房优惠政策的‘尾巴’，刚性需求已经得到很大释放，因而在今年初疲态尽显。”协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出，价格的高位和现今政策调控的出台，使得购房者对楼市价格后期走势出现不确定。加之1月的成交全面出现走低，商品房销售与开发商的预期不符，导致开发商的推盘意愿表现明显降低。很多开发商更希望选择有利于项目销售的时间段，很多项目均已推迟至春节后的三、四月份再开盘面市。

　　●特点●

　　开盘项目多为普通住宅 高端住宅偃旗息鼓

　　统计数据显示，2月开盘项目中有7个项目是普通住宅项目，这些项目多位于五环外，单价在一到两万元之间。而公寓项目仅有两个、洋房项目仅博悦府一个，这些项目品质相对较高，但总价相对较有优势，而往月都会占据重要份额的豪宅、别墅项目在2月份则难觅踪迹。

　　任启鑫分析指认为，2月份受节假日影响，市场需求并不强烈，开发商推盘意愿也不大，计划开盘的项目也主要是以刚性需求为主的客户为目标，因此推出了总价较低的产品。而豪宅别墅项目由于主要针对的是高端消费群体，这一群体往往不会赶在春节期间看房买房。此外，由于海南国际旅游港发展规划获批，眼下的海南楼市炙手可热，许多北京投资客也纷纷转移了目光，有相当一部分人撤出了北京市场转战海南，这也在一定程度上成为了影响京城高端楼盘推盘的因素。

　　文/邱旸