实际开盘价远高于意向价 部分新盘上演最后的“疯狂”———

　　“元旦前登记排号的时候，销售员信誓旦旦地告诉我，最终开盘价格一定不会高于15000元/平方米，可是昨天开发商打电话通知客户办卡参与网络摇号，最新均价已经涨到了17500元/平方米，比原先承诺的价格单价高了两三千元，这不是忽悠人吗？我感觉根本不值这个价，当时就决定放弃了。”张先生在向本报讲述其最近买房经历时，依然语带愤愤。

　　●调查：“定价”远超“意向价” 买房人感觉被忽悠

　　感觉被忽悠了的远不止张先生一个，本报近日调查发现，尽管进入新年以来楼市成交冷淡，一月份北京商品住宅成交量环比2009年12月份更是遭遇“腰斩”，仅相当于去年12月的50%左右，然而新开楼盘价格却依然是居高不下。1月份整体开盘均价为19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上涨了1301元/平方米，涨幅达7.0%。然而和去年大相径庭的是，面对不少新盘的高价亮相，买房人不再买账，一改去年末愈涨愈买的“狂热”，终于是回归理性，坚决地对高房价说“不”。

　　五环某重点板块的开发商对目前买房人的心态变化感受应该最深，该区域内大盘扎堆，竞争也更为激烈，很多意向买房人都是同时在周边多个楼盘排号，此前某国企旗下项目在去年12月底意向登记时曾一再表示开盘价格将保持在14000~15500元/平方米的价格区间，由于这一意向价格和周边对比优势明显，因此在短时间内迅速聚集了上万意向客户，可就在上周该项目最终公布均价已经达16500元/平方米，“当时价格一公布，至少就有40%的登记买房人选择了放弃。”知情人透露。而紧邻该项目的另一大盘，即将开盘的二期价格已经达到惊人的22000~25000元/平方米，“当初设想的终极心理底线是别超过20000元/平方米还可以考虑，可现在每平方米多出2000~5000元的‘溢价’，买房人立刻如潮水般撤退。”“五环外这么高的价格我们普通老百姓是想都不敢想的，真不知道以这样高的价格还在考虑买房的是什么样的人，只能说太有实力了。”买房人赵小姐的话中略带自嘲。

　　●揭秘：高定价背后的“小九九” 部分新开楼盘大打价格心理战

　　“事实上，现在市场上存在的买房刚性需求已经所剩无几，剩下的大多数都是投资性需求，但是这部分购买力对价格与价值的衡量更为敏感，一旦他们也觉得房价太高而转移投资方向，市场将迅速降温，很有可能重演2008年末那般的成交量急速下降，楼市将持续萧条萎缩。”亚豪机构市场总监郭毅接受采访时分析，即使成交价下降了，开发商也要把定价涨上去，为楼盘造势，给购房人一种“房价还在继续上涨、还将继续上涨”的暗示，实际上是一种心理战术。同时，“高开”也日益演变成开发商的一种销控策略。由于时下政策严禁开发商捂盘，并要求其公布销售情况，因此部分开发商故意提高楼盘定价，以“捂”住好的房源。

　　有人也许要问，开发商定下如此高价难道不觉得内心“惶恐”吗？买房人被高价吓退岂非适得其反？其实不然，身经百战的开发商心中自有一本“小九九”。“目前我们的策略就是多次取证、小量放盘，每次推出的房源也都是多则几百套少则几十套，今年上半年新盘入市量也比较少，不会形成过多的市场供应量，和目前的市场需求相比依然相差悬殊，因此开发商也都比较有底气，尽管调控预期强烈，但依然坚持咬定高价不放松。”某资深行业人士表示。

　　而通州八通线沿线某热点楼盘销售负责人的一番话，一定程度上也暴露了开发商的心态。该项目一期总共600多套房，1月初的开盘价格为13500元/平方米，比意向价格高了近2000元/平方米，不少买房人最终选择放弃。“即便有2/3的人放弃购买，但剩下1/3买房人的需求按现有房源依然难以满足，从逐利角度考虑我们没有理由不调高价格。”该负责人表示，同时开发商还有一个心病不足为外人道，“前一阵托各种关系来买房留房的人实在太多了，有些硬关系还想多要折扣，老板一想干脆把价格定高点，让部分关系户知难而退，自己放弃，这样一来不得罪关系，二来价格和利润也更有保证。”

　　●提醒：部分楼盘“高价陷阱”水分大 买房人谨防被套利益受损

　　“现在把价格定得高高的，在某些开发商看来也是为将来应对市场变化留出余地。万一楼市风向急转直下，这部分项目将率先降价或以大折扣优惠面貌出现，实际上是先把价格水分留得满满，今后还能以率先降价姿态赢得主动。”上文提到的资深行业人士透露，时下一些高调定价楼盘也正是从2008年那一波市场低潮期得到的经验。一些以“深度降价”姿态出现的楼盘实际价格并不低，在冷市中获得市场追捧，正是因为其前后期价格的强烈反差给买房人带来的巨大“错觉”。“挤掉的只是水分，对比项目开发建造成本，开发商依然是稳赚不赔。”

　　即便一些项目挖空心思在价格上做文章，实在是机关算尽，但从长远来看依然是得不偿失。“首先从价格上看，成交持续下降很可能导致前期价格过度透支，而另一方面，为保证销售回款，开发商在实际卖房时，又不得不根据实际情况调整售价，影响后期高开低走，因此造成定价与实际成交价落差大，让买房人利益受损。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰一再表示，这种“贪小便宜吃大亏”的牟利心态实在是“要不得”。

　　而针对眼下“楼盘定价过高让买房人望而却步”这一话题，一位业内人士的话颇发人深省：“如果你是买房人，你所购买的楼盘前期价格可能比后期还要贵很多，你还会买吗？我想肯定不会。如果没有一个过硬的理由，新盘定价过高只会让购房人心生疑虑并望而却步，一旦市场转冷价格下跌，受损失的不仅是买房人，一定也包括开发商赖以生存的信誉。”(邱旸）