尽管2010年1月份进入交易淡季的北京楼市成交量持续下滑，但新一轮的提价计划却在暗地中进行。近期，一些计划在春节后开盘的楼盘纷纷传递出价格继续上调的消息，一场开发商进行产品升级与提价的趋势正在悄然蔓延。

　　●1月楼市量跌价升供应结构调整

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，1月北京住宅签约套数为6441套，面积为67.40万平方米。其中，期房成交量跌至5261套，降幅为68.13%，而现房的成交量更是降为1180套，下降幅度达70.57%。但是，在成交量急剧萎缩的同时，库存量仍低于10万套的警戒线。截至1月31日，可售商品住宅共计93433套。而开盘均价并未受到成交量萎缩的影响，逆势上扬至2万元/平方米，较去年12月增长了3.24%。

　　“在总体物价水平温和上涨的情况下，预计2010年房价稳中有升。”日前，REICO工作室在京发布的《2009-2010年度中国房地产市场报告》做出此番预测。据悉，REICO工作室由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟(中城联盟)共同支持建立。

　　报告认为，我国最近一个房地产市场周期起始于2000年，预计2009年年初将是周期的谷底，而2010年房地产市场正处于走出低谷的复苏阶段。

　　而对于楼市成交量大幅下跌的原因，业内人士分析认为，1月成交量的下跌除了受前期政策调控影响外，季节性因素也是重要原因，而更重要的原因是楼市的供应结构已经发生了变化。随着房价上涨，北京楼市的供求结构正在发生变化，四环内楼盘价格普遍超过3万元，标志着北京楼市进入了高端时代，对应的人群也随之减少，成交量必然下降。北京市区现有土地供应紧张，使得市区楼市高端化的趋势已成为必然，而2009年全年土地价格的高涨，以及通胀压力的增大，则进一步加剧了这种趋势。

　　中经联盟秘书长陈云峰分析认为，2009年底开始的新一轮楼市调控现在政策指向已经非常明显，增加供给，尤其是普通商品房与政策性住房成为政府的主要举措，而这必然将使得楼市出现进一步的分化，高端产品与普通住宅、政策性住房将逐步成为两个截然不同的市场。

　　●高端楼盘酝酿新一轮提价

　　保障房的大举规划极度压缩了商品房市场尤其是高端住宅市场的后续供应空间，业内人士认为，国家加大政策性住房的建设力度，未来两三年内普通住宅及各类政策房将大量充斥市场，而城八区土地稀缺供应已成定局，未来高档住宅将更加凸显其稀缺价值。

　　高档住宅项目主要分布在城八区，而在2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%，目前整个四环内还有房源的项目仅20个左右，除华远·九都汇、万科蓝山、凯德锦绣等少数项目为新盘外，六成以上项目是2009年以前入市的尾盘。后续供应除了几个地王地块外，基本无新的土地供应，这些地王楼盘必然走高端路线。

　　陈云峰认为，高端住宅本来就是楼市的稀缺产品，2009年在投资需求催动作用下，消化速度飞快，目前市场供应已呈现捉襟见肘的态势，再加上今年城市供地郊区化、低端化的趋势，市中心的城八区土地供应十分有限，限制了高端住宅市场的后市供应，因此在未来两年内，高端住宅稀缺价值将迅速增加。因此，地段优势突出的项目将成为高端买家争购的焦点，许多楼盘在2010年提价也是很自然的。

　　由华远地产开发的九都汇项目也于近期推出新房，受到了市场的继续追捧。据了解，华远·九都汇位于燕莎核心区，是该区域内唯一在售的高端新盘，其稀缺地段更是吸引了不少投资客。据介绍，目前该项目的客群中近六成为“投资意向客户”。项目自去年年底开盘以来，受到持续热捧，数次加推房源，项目入市不到3个月时间，已热销10余亿元。

　　据悉，太阳公元、红玺台预计春节后售价将超过4万元，南城三环外的星河城新推大户型节后预计售价4万-5万元，国贸区域的首创禧瑞都也将进一步提价。

　　●“世界城市”新定位增加高端楼盘升值空间

　　在日前召开的市十三届人民代表大会第三次会议上，对北京“世界城市”的新定位也为高端住宅的发展前景提供了极大的想象空间。据了解，世界城市是现代化、国际化城市的高端形态，这一规划是国家对北京建设提出的新要求，将在北京十二五规划中分解落实。这一定位的出台，必将带来大量的国际高端需求，高端住宅的需求市场大幅拓宽，尤其是国际化氛围浓厚的区域，如燕莎区域以及燕莎区域的高端项目，将面临新的发展机遇。

　　“除投资需求之外，日益壮大的改善型需求人群也将是高端楼盘的消化主力。”陈云峰认为，大部分开发商在2009年楼市的繁荣中已经回收了大量资金，库存量也处于低位，而北京两会上所明确的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的房地产发展思路也会增强高端楼盘的信心，在供需矛盾日益放大的趋势下，高端楼盘的上升空间会进一步扩大。文/杨明晓