4月15日—17日,3天之内,国务院连续两次出台楼市调控新政,被称为“最严厉”的房地产调控措施。新政实施10余天后,随着银行等机构落实新政出台细则,深圳楼市已经出现成交量大幅下滑、放盘量增加、开发商延缓开盘、咨询退房者案例增多等情况。

　　新政实施继续,该如何判断当前楼市现状,差别化房贷政策能否为房价降温?现在对消费者来说,是买房的好时机吗?

　　“房价涨幅将会趋缓”

　　世联地产研究人员认为,此次调控从政策逻辑来看是对2007年“9·27新政”的继承和延续,所不同的是在房贷的差别化方面进行了大胆创新,使调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求,从而避免了当时政策的“一刀切”。

　　从14日起接连出台的宏观调控政策实行更为严格的差别化住房信贷政策,不难看出此次调控是以提高购房门槛、拉高月供负担和购房成本作为政策出发点。记者请房地产中介人员算了一笔账,以总价200万元的房产为例,在一般的改善性需求的条件下,新政前后的首付金额有20元—60万元的增长,而在相同的首付前提下新政前后的月供对比约有12.7%的增幅。对投机性购房需求而言,政策在提高进入门槛和购房成本方面的效果将极为明显。

　　与2007年相比,两次调控政策所不同的是约束条件。业内研究人士认为,2007年二套房政策之所以立竿见影,是由于流动性猛然收紧,在二套房政策出台前已经加息7次,同时开发商资金压力巨大,有迅速回笼资金的需求；但目前货币流动性依然宽松,紧缩政策刚刚开始,宏观经济运行良好,且开发商资金压力不大,因此,此次的二套房政策虽然更加严厉,却难以收到当时的效果。

　　该研究人员认为,此轮调控房价下跌可能性小,但由于政策效应滞后,房地产供给在逐步放大,房价涨幅将会趋缓。

　　3股力量阻碍房价下跌

　　新政出台后接连出现市场放盘量增加、投资客放盘等,但据记者向中介核实,这些仅是个案,还未成为大规模的普遍现象。

　　但这种个案的发生也会让深圳不少房地产研究人士感觉此轮调控后房价必然下降,更有专家认为房价降幅将高达50%,“深圳目前的房价至少有一半泡沫,而此次推出的严厉调控政策必然会引起房价下降,迎来又一个下行拐点。作为对楼市风向嗅觉最灵敏的投资客、炒房客,必然看空未来市场,所以才争相在高位出货”。

　　“深圳房价跌一半都是很正常的,就是说存在百分之百的泡沫。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

　　记者从中介监测的信息来看,放盘量有所增加但幅度不大,成交量大幅下降却暂未影响到价格,买房者中有等待价格下调的,但更多的是在观望。

　　中原地产董事总经理李耀智分析,市民不能对楼市降价的期望太高,因为目前还有3股力量阻碍房价下跌:一、从目前市场行情来看,很多投资者把以前短期炒作的投资策略改为中长期持有,市场上集中抛盘的可能在减少；二、通胀预期下投机性需求加大。3月深圳居民消费价格上涨3%,同时全球大宗商品价格上涨也给中国带来输入性通胀压力,国内原材料、燃料、动力购进价格涨幅达到两位数,水电煤气等必需品还准备涨价,必然反映在价格指数上；三、住房供求矛盾突出,住房供应结构不合理,中低价位、中小套型住房比例低。

　　深圳书香门第商业运营CEO王永胜倾向从宏观经济背景方面来判断房价是否有大跌的趋势,纵观世界房地产发展史,认为房价大跌无外乎金融危机、战争、货币战争、实体经济崩溃等情况,而目前,中国明显不具备房价可能大跌的宏观经济背景。

　　目前市场上的房源相对丰富些

　　此时,对于自主的买家来讲,是否适合出手最受关注。“与其关心房价走势是跌还是涨,不如关注能否在自己想要买的房产上有更多的议价能力。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为,对于大部分购买二手房的自住客来讲,每个交易都是独立的,是买卖双方的协商价格,在房价整体走势不明的情况下只是影响买卖双方的心理预期,此时房产新政出台,房价要调整,买家就在谈判中有了更多的议价能力,谈得好5%—10%的议价空间完全可能出现。

　　而另一个对自住型买家有利的因素,就是房源丰富。多名一线房地产中介和业内人士认为,随着一些实力不强的小投资客有盘放出,市场上的房源会相对丰富些,“很多以前碰不到的好房子此时有可能被放出来”,自住客完全可根据目前的需求和自己的供款能力选择合适物业。

　　记者曲广宁