一个多月来，在国十条和京版十二条的持续发力下，北京楼市陷入了前所未有的冰冻时期。在政策打压之下，购房者脚步开始停滞，而投资者也在大举抛盘，观望情绪严重，以温州投资客为代表的游资已经撤离了住宅市场，转向高端的豪宅别墅市场和部分商业地产项目。别墅保值性比较好，使得不少资金大户选择投入其中，长期持有。

　　-本报记者 王松才

　　楼市博弈加剧

　　一个多月来，在国十条和京版十二条的持续发力下，北京楼市陷入了前所未有的冰冻时期。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月份，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年同期商品住宅期房成交11187套的三成，环比4月也下跌了59.1%。而从5月10日开始，北京商品住宅期房已连续3周日均成交量低于100套。

　　二手房方面也不乐观，根据安居客提供给中国经济时报记者的数据，2010年5月份北京市二手房成交14501套，环比今年4月份成交量下跌58.5%，同比2009年5月份成交量下跌29.3%；2010年5月份北京二手房成交面积为1573723平方米，环比今年4月份成交面积下跌54.0%，同比去年5月份成交面积下跌18.8%。

　　其中，今年5月份北京二手住宅成交13545套，环比今年4月份成交下跌58.8%，同比去年5月份下跌31.4%；今年5月份北京二手住宅成交面积为1372243平方米，环比4月份成交面积下跌55.6%，同比去年5月份成交下跌22.6%。

　　“整个5月份北京市二手房的成交量，甚至还没有去年底楼市成交高峰时一个星期内成交量高。”对于刚刚过去的5月北京二手房成交疯狂下跌的原因，安居客市场分析师指出，接连不断的调控政策出台持续发力，尤其是4月份国十条的出台给市场成交带来了巨大的影响，在政策重压之下，北京二手房市场度过了一个“黑五月”的行情，购房者脚步开始停滞，而投资者也在大举抛盘，观望情绪严重，使得北京二手房市场5月行情急转直下，成交出现大幅下跌。

　　据安居客统计数据显示，在北京5月份二手房成交量急剧下滑的同时，成交价格也出现了松动，5月份北京二手房成交均价为18680元／平方米，相比4月份的20154元／平方米，降幅为7.3%。

　　投资客逃离

　　在政策打压之下，嗅觉灵敏的投资客开始大举抛盘，据中国经济时报记者了解，从4月中下旬以来，北京各大中介的住宅挂牌量急剧上升，有中介人士对本报记者表示，这说明了市场中被投资客囤积的大量房源遭到抛售，由于前期住宅涨幅过高，已经失去了投资价值，因此投资客抛售住宅也在情理之中。

　　然而，中国经济时报记者调查发现，以温州投资客为代表的游资虽然已经撤离了住宅市场，这部分资金却并没有大批涌入股市，而是转向高端的豪宅别墅市场和部分商业地产项目。

　　本报记者近日在位于北京市怀柔区万通地产投资的中式别墅项目苏园售楼处看到，陆续有人来看项目，在场的一位来自浙江温州的投资客告诉中国经济时报记者，由于住宅市场受到政府严厉打压，他手中的10多套房源早在3月份就已经抛售，虽然自己避过了风险，也赚到了不少钱，但现在却为手中有资金找不到合适的投资项目而发愁。“住宅风险太大了，现在不敢想了。”在朋友的推荐下，这位投资客开始把目光瞄上了别墅市场。

　　据售楼部销售人员介绍，来苏园看房的人群多为投资客，且多数都是一次性付款。而这些投资客之所以看上苏园项目，正是因为现在市场投资渠道狭窄，而别墅项目可以长期持有并能保值增值。

　　“此次新政重在调控普通住宅。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，别墅市场的交易一直以来都比较平稳，也没有受此次调控的影响。

　　别墅价坚挺

　　据了解，国家楼市调控新政出台后，普通住宅受影响非常明显，成交量陷入冰点、价格下滑，相比之下，别墅市场则显得颇为平静。

　　统计数据显示，4月份北京别墅市场成交面积同比增长60.92%、成交套数同比增长52.17%，5月第一周，北京别墅成交均价相比前一周上涨了近2000元／平方米；上海市场成交量相比较为稳定，但4月的成交绝对值高达1046套，成交均价同比上涨69.21%，高达31488元／平方米。业内认为，因为别墅市场不同于普通住宅市场，在当前房源总数少而且没有新盘上市的前提下，合适的房源才是影响交易的主要因素。

　　北京别墅网总经理刘铭认为，高端别墅的增值速度比较缓慢，且占用资金较多，但拥有别墅和投资别墅的人本身抗风险能力就比较强，别墅保值性比较好，这就使得不少的资金大户选择投入其中，长期持有，而非短期炒作，并且很难受外围政策影响。

　　从近期推出市场的各代表项目来看，北京别墅市场的成交均价同比上涨75.78%，而5月第一周，成交均价则继续上涨，为27513元／平方米，环比4月第四周上涨1805元／平方米，其中中式别墅打破北京别墅产品北美风格和欧陆风格的垄断局面，销售遥遥领先。

　　“别墅等豪宅项目一般定位特殊，圈层营销特色明显，销售量对价格变化的敏感性并不强。“业内指出，高品质的中式别墅受追捧，首先是因为这些项目占有稀缺自然资源，得天独厚；其次，具备良好的人文环境、生活环境等良好软环境。在未来的经济状态下，能抗跌、保值。