4月，“史上最严厉”的房地产新政措施出台。

　　5月，上海楼市应声而落。佑威及楼市专评网发布的数据显示，今年5月，上海市新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%。新房成交均价为22338元/平方米，环比4月减微跌2.6%。

　　上海地产，无疑再次经历了一场“过山车”行情：从莺歌燕舞到满眼肃杀，不过两个月时间。对于那些昨天还志得意满的房企来说，转眼就要面临近乎残酷的考验。

　　本报地产评论员 黄法欧

　　考题一

　　友情提示：

　　促销增多，开发商有点坐不住了

　　选择“逆势涨价”

　　还是“低价促销”？

　　就在上周新民楼市组织的地产精英沙龙上，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授便预测，上海楼市仍有20%到30%的调整空间。事实上，虽然上海大多数开发商仍选择按兵不动，但也有部分楼盘选择了主动出击，希望以价格策略吸引市场的关注。

　　5月中旬，位于徐汇区的楼盘“印象欧洲”开盘，由于新盘定价仅19000元/平方米，比预期要低5000元/平方米，当日热卖八成，独占成交排行榜鳌头；位于九亭的新虹桥首府通过开盘88折优惠，当天一举去化了新房源的60%；在宝山，知名楼盘东方丽都·凤园以高性价比赢得了当天签售160套、去化率高达64%的佳绩……

　　就在6月，绿地集团启动了声势浩大的五大置业计划，涉及在上海及周边的十二个项目。在浦东，芦潮港某项目目前报价仅7800元/平方米，可以说是整个浦东乃至上海的谷底价。

　　放眼全国，在另两个一线城市北京和深圳，万科的多个楼盘被曝“疑似降价”。考虑到万科在2008年同样带头“领降”的举动，大佬的举动无疑具有重要的风向标含义。

　　业内公认，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。在成交量直线下降的上海，这个道理似乎正在被越来越多的房企理解。

　　考题二

　　友情提示：

　　开发商面临“两难”选择

　　到底是加紧推盘

　　还是捂盘惜售？

　　新政之下，项目推盘节奏到底如何，实际上代表了房企对未来市场的看法。

　　据新民楼市统计显示，六月上海多数开发商仍在“按兵不动”，明确表示在6月份开盘的项目仅有25个，很多售楼处的回答均是“6月可能开盘”。

　　不过，虽然不少房企选择了“引而不发”，也有不少房企选择了逆势出击。以位于九亭的象屿都城为例，由于开盘当天最大优惠达到了10万元，加上引入了精装修概念，迎来了最近罕见的排队抢购的局面；又如临港海滨国际花园也将以“极富性价比的价格”于近期开盘。

　　值得一提的是，随着市场环境的变化，干脆有房企选择“不玩了”，直接退出了事。就在最近，嘉凯城公告称，该公司全资子公司上海中凯企业集团有限公司近日以人民币1.42万元取得上海交大南洋房地产有限公司持有的上海源丰投资发展有限公司18.89%的股权，股份转让完成后，中凯集团将持有源丰投资67.89%的股权。在闵行，一个已在开盘日期上屡次“跳票”的项目干脆表示，由于市场环境变化，项目有可能“整栋卖掉”。

　　考题三

　　友情提示：

　　价格虚高板块的楼盘有可能率先挤掉“泡沫”

　　“外围”楼盘压力陡

　　增，未来如何应对？

　　“新政出来之后，肯定是外围尤其是外环线以外的楼盘受到的影响更大。这些处于外围区域的楼盘通常总体量比较庞大，开发商存在持续回笼资金的需求，在这种情况下，出现价格率先调整的可能性就更大。”锦和房地产经纪总经理蒋雷霆认为，相比之下，市中心的项目由于具有稀缺性，在保值方面享有优势；此外，商办项目由于并未限制贷款申请，也成为抗跌性较强的物业。

　　在佑威房地产研究中心主任陆骑麟看来，像宝山罗店区域房价还相对较高，地处上海最西北角，紧邻江苏地区，并且那里新盘较多，也为上海市郊环以外价格最贵的地区。在交通相对不便，距离市中心距离远的情况下，这类投资性相对集中地区，价格下跌的可能性很大。

　　东边日出西边雨，在豪宅云集的市中心，高端楼盘不仅没有降价，反而有逆势突围的趋势。汤臣一品、和黄旗下的闵行马桥御涛园、“尚海湾”、香港新世界花园以及绿宝园、仁恒河滨城、四季雅苑等上海滩知名豪宅成交基本未受调控影响。而在同一时段，上海楼市总体成交量却大幅下降，而由于豪宅成交上扬，使上海楼市商品房成交均价屡创新高。5月最后一周上海楼市成交均价为21789元/平方米，环比前周上涨了13%。由于中高端楼盘成交出现了30%左右的反弹，本市均价再度回到2万元以上。在新民楼市组织的地产精英沙龙上，作为中环内唯一拥有大面积湿地的高尚社区，新江湾城的发展前景也受到多位业内人士的一致看好。