综合亚豪机构及搜房网统计数据显示，7月份北京预计将有34个项目投放市场，比去年同期减少了11个，其中有超过一半的项目表示开盘时间和开盘价格仍未最终确定。业内人士分析，从5月份开始的楼市“阵痛”，势必将持续相当长一段时间。

　　●观点●

　　楼市“阵痛”仍将持续

　　7月将为下半年销售定调

　　“6月份多个入市项目网签为零”；“七十余个在售项目打出优惠牌”。一系列类似的报道，使得降价成了不少项目求生存或避免声讨的“唯一出路”，于是市场上便频频出现“最高8.5折、优惠近万元的特价房”这样许久未见的惊人折扣。诸多老项目后期纷纷采取特价房，送家电等刺激手段；新项目则以区域低价的方式占领市场。

　　某位不愿透露姓名的开发商向记者表示，公司早在5月末就开始重新修订销售计划、调低了全年的销售目标。这么做正是出于对下半年市场行情的不看好，一种业内观点认为，楼盘销售很可能在“金九银十”进入今年的最低谷时期，开发商已普遍做好打“持久战”的心理准备，下个月开盘项目的销售及蓄客情况，将为下半年楼市走向定调。因此7月份市场的试探对于买卖双方来说都尤为关键。

　　●回顾●

　　6月入市项目主打小户型

　　价格博弈仍是大难题

　　京城楼市成交低迷的势态在6月达到顶峰。据亚豪机构统计数据显示，除去保障性住房因素，6月份中上旬(截至20日)实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比5月同期，分别下降了40.7%和34.8%。从单日成交量来看，4月中上旬实际成交的期房商品住房(不含保障性住房)为319套，5月中上旬为125套，而6月中上旬仅为74套。前20天中仅有4天超过了100套，最低的6月2日，仅成交期房30套，对于北京在售的近400个楼盘来说，成交低迷可见一斑。

　　具体看来，6月份的入市项目中，小户型项目之间的竞争日趋激烈。中上旬开盘的9个楼盘中共有6个楼盘的套均供应面积低于90平方米，中小户型的供应套数达到了2091套，占6月中上旬总供应量的73.9%。产品也囊括了平层、loft、精装公寓等。

　　尽管6月市场成交量创下今年新低，但从价格走势来看，并未出现明显的下降，据亚豪机构统计数据显示，6月中上旬京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米。两相比较发现，6月开盘均价仅下降了6.1%。而6月中上旬京城商品住宅在多个4万元/平方米以上项目的拉动下，实际成交均价为17952元/平方米，环比5月同期反而略涨了7.5%。由此看出，成交价格的依旧坚挺，是导致成交量持续走低的关键因素。也说明买卖双方关于当前的楼市价格的博弈正在加剧。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，成交量的遇冷，导致开发商纷纷延期推盘。即便刚性需求依旧庞大，但市场上的打折促销力度多数在9折以上，已经明显不能勾起购房欲望，唯有大幅降价的“深层刺激”才能让购房人产生积极回应。

　　●预测●

　　34个项目7月入市

　　开发商推盘“欲出还休”

　　据亚豪机构调查统计，7月份计划开盘的项目约有34个，其中纯新项目有9个，占总开盘量的26.5%，包括远洋东方、辉煌·云上、万科红、万科中粮长阳半岛、北京ONE等。但大多数项目对开盘价格显得讳莫如深。

　　例如位于地铁五号线宋家庄站附近的万科红项目，在被屡次问及开盘时间、开盘价格时销售人员三缄其口。只是提供户型图以作参考。同样的情况也发生在通州的项目远洋东方身上，售楼处工作人员殷勤地讲解项目情况并进行问卷调查，却绝口不提预计售价和优惠情况，只是表示会比周边17000-18000元/平方米的二手房价格略高。

　　对此，高姗指出，与开盘项目的“欲出还休”是由于开发商对购房人的心态难以判断，既担心降价幅度不够难以触动消费，又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态，反而带来负面作用，因此一直举棋不定。

　　●看点●

　　五环外普通住宅占据供应主体

　　别墅项目有所增加

　　结合亚豪机构和搜房网的数据显示，7月即将开盘的项目中有19个位于五环以外的区域，占总供应量的56%，如融景城、华业东方玫瑰、万科中粮长阳半岛等；四至五环间约有4个项目，分别是江南山水、首开国风上观、东湖湾、青年工社；四环以内有11个项目预计开盘，分别是万科红、霞公府、乐MOMA、首创禧瑞都、第三区等。值得注意的是，与四环内项目多为公寓部分不同，五环外预计开盘的项目多为普通住宅，且产品供应更加多样，既有主打90平方米中小户型的项目如万科中粮半岛、华业东方玫瑰等；也有160-200平方米的大户型，如远洋东方、领海朗文世家等。

　　另外，别墅项目开盘量有所增加，共有6个别墅项目计划入市，其中有3个位于延庆和怀柔，且均为面积小于500平方米的小独栋。另外3个位于朝阳、通州和顺义，以经济型的联排和叠拼为主。

　　业内人士认为，7月份新开盘项目的特点是城区内供应会有所增加，四环内将有11个项目开盘，占预计开盘量的32.3%。由于城区内可供用于住宅开发的土地面积十分有限，城区内的商品住宅价格一直高位且供应量一直维持在较低水平，7月份的这种放量值得那些看重地段而不把价格作为主要考虑因素的购房人的关注。（李桁）