盘算下来，去年一年征战杭州等沿海城市楼市，口袋里落下了1000多万元利润，温州炒房人老郑(化名)把这笔钱的一半左右投到了长沙，陆续买下了30多套房子和几间商铺。

　　“除非有特别合适的房源，今年不会在一线城市做了，长沙、重庆将是重点所在。”电话中，刚从海南度假回杭州的老郑语调平静，“不过动作也还是要谨慎很多，主要担心政策有所变化。”

　　老郑称，自己和一帮温州朋友这段时间会一直“冬眠”，在春节前后更多的政策出笼、2010年中国经济开局相对明朗之前，绝不会轻举妄动。

　　“长沙有些楼盘涨得太快了，不是好事。”尽管强烈看好长沙，但是老郑和一帮投资朋友在2010年会更加挑剔，已经先后拒绝了几个楼盘的“好意”。本版撰文/本报记者邵中兵

　　“盘面上”长沙机会仍很多

　　对于温州炒房客老郑来说，十多年征战全国楼市，无数风浪积淀成准确的判断力。

　　“长沙楼市在今后数年仍然有很多机会。”老郑认为，站在全国范围来看，长沙房价绝对值属于“洼地”，2009年一线城市房价的疾速攀高让炒房机会变得很小，风险放大。而温州资本并不会停下脚步，集群杀向长沙这样的二线城市已成趋势，“我们的判断是，未来几年长沙和一线城市房价差距会逐步缩小，再参照一线城市房价的运动过程，这里面机会很大。”

　　不过，长沙房价的涨幅也让老郑感慨。去年11月份在长沙置下的20多套房子，是3700多元/平方米的价格，而前些日子该区域楼盘已经涨到4200元/平方米的价格，让再次来长沙想继续投资的老郑只能“收手”。他的态度是，对于本来看好的一些楼盘，如果其间涨得过快，坚决不要。当下，老郑便联合了数位投资客与河西一家楼盘商谈团购事宜。

　　长沙的商铺，一直在老郑视野之内，“如果政策不太确定，我会更多的考虑商铺”。

　　谨慎关注“政策风向”

　　2008年楼市在政策打压下一度低迷，经历风暴洗礼的老郑深知中国“政策市”的深浅所在。而对于政策方向的担忧，让老郑表示自己在2010年会“很谨慎”。

　　“去年底、今年初营业税、物业税等一系列政策出台，背后是政府态度，影响的将是市场参与者的信心和风向。2010年要很谨慎。”每年底，都是老郑和朋友休息的时候，这2天他正跟一个做股票的朋友“炒炒短线”，而前几天则去海南度了个小长假，“海南岛的房价涨得很厉害”。

　　按照以往的经验，过完春节后的3月份，会有一些相关产业政策密集出台，而新年的经济形势也会初步“显出轮廓”，那就到了捕捉有用信息出击的时候了。

　　“今年希望走得更稳健一些。”老郑透露，他们正在着力打通与经济型酒店等相关产业的通道，以后针对性地拿下一些单身公寓之类的物业，租售给这些单位经营。

　　[江湖战绩]

　　2009一年收益逾千万

　　“投资是我们的事业。”老郑这样的温州投资客，从没有停歇，“我现在有很大一部分精力放在做公益事业上，但是要有钱才能做事。”所以，在路上的老郑，常常是到一个省份的落后山区做一些公益事情，然后去当地发达城市转转，看有没有机会。

　　2009年3月份，老郑在杭州进的几套房子，11月份转手，获利70%左右，收益过千万元。而这些收益没有变成车和奢侈品，将全部变成在长沙、重庆等地的下一轮房产投资。

　　“过几天我们有几个朋友还会来长沙。在长沙投资的脚步不会停。”老郑表示，对于手里已握有的物业，他预计的投资周期是5年，“如果5年后市场不太好，那就再等5年再出手。”

　　事实上，老郑在长沙已投资了一些商铺，还将陆续再投资一些商铺。这些有相对固定租金回报的商铺，租金差不多可以成为手中房产的“月供”之用，“因此压力并不大”。

　　[江湖秘笈]

　　六招玩转炒房

　　1.到一个地方看菜市场、看出租车、看娱乐业，看当地的消费物价。

　　2.投资房产要有步骤：炒房的最好顺序是，在一个长沙这样的市场，先炒单身公寓。这种房子往往开始时候涨速飞快，后面因为租金涨幅慢等缘故，就很难再上一个台阶。而大户型则倒过来，后面增值更厉害，最后炒别墅。

　　3.投资商铺。商铺是稀缺资源。老郑用商铺出租的固定收益还买住宅的按揭款。把商铺作为长线产品来做。老郑的资金分配比例是，40%资金买铺，60%买住宅。

　　4.用足、用活资金。老郑坦言，自己一般只留20万元现金自用，其它的都用作投资，不过，买房都采取银行按揭，这样才能把资金的效能用足，“按照首付2成的比例计算，炒房是用一元钱做五元钱的生意，一年涨6%，就是赚30%。”

　　5.出手快、准、狠。投资看大势、看所选产品的价格。看准了，一些细节就不会多管。老郑坦言，温州人的风格是，到一个地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然环境资源最好，看好了就出手。

　　6.在长沙投资，把握周期很重要，更要有“长线”准备。老郑将自己的长沙投资周期定为5年，如果5年时间不涨，那就再等5年。而在杭州的一两年“短线”，对于炒房的人来说，高于5%就算赚。

　　[达人语录]

　　“长沙本地炒房者胆量小了点”

　　事实上，老郑也和一些湖南本地手握资金、欲投资炒房的老板交往过。老郑觉得，湖南本地人尤其是很多当年搞矿赚得盆满钵满的老板，资金不是问题，也有自己的思路，但是“胆量不够”。

　　“这主要还是经验问题，经验欠缺影响魄力和判断力。和温州人相比，我们在全国闯荡多年，有一套相对成熟的手法，也更注重宏观的判断力培养，喜欢从全国联动的角度看问题。这也正是湖南炒房者所欠缺的。”老郑认为。

　　[名家观点]

　　投资首看地段价值

　　“地段、地段、还是地段。”资深投资人士乐兵将李嘉诚这句名言奉为圭臬，认为这是房产投资的核心所在。

　　据其分析，在长沙，已经发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘乃至大户型和豪宅的多元化格局。目前，投资型物业主要有以下几类：

　　第一类是商铺，这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍；

　　第二类是写字楼，它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司；

　　第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓，这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便；

　　第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高；

　　第五类就是人们熟悉的小户型楼盘，从当前来看，对一般投资者来说，它投资性较其它居住型楼盘高。

　　对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。

　　开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先是升值空间：在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的不再是满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和升值。

　　眼下，投资者进入武广新城的激情高涨。这里有明显的地段效应作用。

　　在通货膨胀预期下，投资房产具有一定的资金避险作用。作为长沙市场，与沿海一线城市相比，市场机会较大。据我了解，在一些楼盘，房源有两三成掌握在温州投资人手里。本地人在全面衡量自己的财务状况、手有余钱的情况下，也可以考虑适当投资房产。不过正如老郑所言，要有长线准备，或许收益才能最大化。

　　[来源：潇湘晨报]

　　[作者：杨洋]