文前提要：上海楼市新政在总体上依然支持改善型居住需求，但力度已经减弱。同时，由于受到新政影响，会对改善型需求产生新的影响，如交易成本的增加等，从而使得改善型需求门槛有所提高。

　　新政或多或少影响到了改善型需求。就在一周前，为积极落实楼市调控政策“国四条”，上海出台了具体的配套措施，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

　　专家分析认为，上海新政基本落实了“国四条”的精神，做到了“有保有压”。总体上还是保护和支持合理的自住需求，主要的优惠政策依然继续，如税费优惠，信贷支持等。同时政策还打压投资投机性需求，这难免会波及改善型需求。

　　那么，政策对改善型需求将会产生哪些影响呢？

　　改善需求门槛提高

　　上海的李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫不决了。小李在三年前已经买了一套小房，而且也向银行申请过按揭贷款。如今即将添丁，考虑到要请住家保姆照看小孩，届时这套小房显然满足不了实际需求，因此他考虑购买一套三房改善居住条件。

　　但问题是在这个节骨眼上，国家突然对楼市进行调控。原本已在莘庄看好了一套三房，因为政策原因，上家要求他来承担税费，这相当于房价“加价”一成。此外，还有让他更加无奈的是，前几天在某商业银行咨询时，居然得到了无法享受优惠利率的答复，这家银行的工作人员听说他已申请过按揭贷款之后，便这样答复了他。

　　其实，如果在2009年小李是不会碰到这种情况的。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，新政在一定程度上提高了改善型需求的门槛。他说：“新政总体还是支持改善型需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即首套房人均面积低于所在城市平均水平的。”这个限制条件，将使不少人左右为难。

　　在刚刚过去的一年，上海房价无疑经历了一波大涨行情，大多数楼盘涨价幅度达到6成，少数楼盘翻番。在这种背景下，上海最新出台的政策带有较强的“压制”信号。因此不难理解，上海新政要比其他城市严厉一些，如南京在2009年底出台的“南京市20条”，对改善型需求认定则宽松得多，只需在一年内卖旧买新即可。

　　由此看来，随着上海新政的颁布，改善型需求多少会受到一些影响。杨红旭分析认为，随着政策的执行力度加大，以前没有严格执行的政策将开始从紧，如优惠契税、二套房信贷管理以及标准认定等。同时专家分析指出，随着税费减免政策的调整或者取消，部分改善型需求还将面临交易成本变相增加的情形。

　　成本增加知多少

　　那么，新政实施以后，会导致改善型需求成本增加多少呢？根据新政规定，有些成本是显性成本，如税费减免政策的调整，导致交易过程中需要支付更多的税费；还有一种是隐性成本，从表面上看似乎影响不到，但实际上卖家会将成本转嫁过来，从而产生新增成本，如营业税“2改5”，卖家转嫁税费成本，显然会增加购房成本。下面结合具体政策规定来一一进行分析。

　　此外，还有需要做出说明的是，由于房价的快速上涨，在上海出现诸多普通住宅“被豪宅”的情形，千万不要小看这种转变，因为两者在税费方面存在不小的差距。

　　契税增加0.5% 调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。在2008年12月份上海出台的救市政策“沪八条”中放宽标准，扩大到二套房。而此次出于抑制投资需求考虑，将优惠范围缩小，改善型需求并不包括在内，契税支出由此而增加，如购买普通房，契税税率为1.5%，相比调整前增加0.5%。

　　公积金贷款收紧 新政提出，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。业内人士分析认为，2009年政策放宽时，买第二套普通房与购买首套普通房一样，均能申请到最高80万元的公积金贷款额度，而新政却明确规定，购买第二套房，每个家庭贷款最高限额为60万元，相比之前少了20万元的额度。公积金贷款利率为3.87%(6到30年)，相比现行7折优惠利率4.16%还是稍低一些，假如还款期限为30年，少申请到20万元的公积金贷款，按现行利率标准估算，要多付利息1.2万余元。

　　申请优惠房贷难度增大 新政也明确表示改善型需求可以享受到房贷优惠政策，如利率水平下浮0.7倍，但前提条件是购房前人均住房面积低于全市平均水平，并必须提供有效证明。而实际上，调整之前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套属普通自住房都可以享受最优惠的待遇。杨红旭认为，此举对于抑制投资投机需求的作用显著，但与此同时也将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，由此看来，改善型需求难免会受到影响。记者同时从沪上部分贷款公司了解到，目前有国有大型商业银行已对二套房认定标准开始从严执行，一旦发现不符合享受优惠政策的情形，将严格按照第二套房贷款规定执行，如首付为4成，利率上浮1.1倍。

　　隐性成本不可忽视 隐性成本主要表现在两个方面，如营业税“2改5”，将会使得不少二手房的交易成本增加，但卖家一般会将新增成本转移出去，如随着新政的实施，莘庄板块有不少买家将挂牌价一次性提高10%左右，以应付新增的营业税；有些卖家以“到手价”挂牌，其实也是变相转移税费成本。与此同时，非普通房营业税由此前的差额征收改为全额征收，也将加大交易成本。

　　用足政策来应对

　　通过上述分析发现，有些成本的增加不可避免，如公积金贷款额度的减少，以及契税支出的增加等。但有些成本却可以避免，不过这需要购房者采取相应的策略，即用足政策，在现有的政策框架下，尽可能让自己多享受到政策的优惠。

　　首先要做到的就是要满足改善型需求的条件。可以先行自测一下，结合现有住房面积、家庭人口等指标，看看自己是否满足政策限定的条件。当然，还需要注意的是，新政规定只有购买普通房改善居住条件才能享受到优惠政策，而这与调整前又有很大的不同，因此这需要购房者注意。

　　其次要做到的是尽量享受到房贷优惠政策。通过上述计算不难看出，若能享受优惠利率，购房成本将下降不少。因此对于改善型需求来说，要做到的有两个方面，其一是人均住房建筑面积低于上海市平均水平，最新标准为33.4平方米。至于如何提供有效证明，上海美联物业交易管理部经理张佳露表示，购房者只需在交易中心提出申请，一周之后便能得到结果。

　　还有就是要用足公积金贷款政策。目前公积金贷款最高限额为60万元，购房者应该做到保证账户中有足够的余额，以方便申请到最高额度的公积金贷款。此外就是不要碰受政策打压的物业，如购买时间不足5年的二手房，而尽量选择新房，或者购买时间超过5年的普通二手房，这种物业在交易过程中不会涉及到营业税，因此在交易过程中便可避免税费成本转嫁的问题。

　　另外还有一个值得注意的问题就是如何选择购房时机。考虑到政府在对楼市进行调控，因此市场如何运行目前不得而知，购房者如果暂时无法做出判断，那么还不如索性静观其变，等到市场趋稳之后再做决定。当然，在宏观调控政策的作用下，2010年楼市出现大涨行情的可能性不是很大，因此等待也并无不可。不过在等待的过程中，应该密切关注市场变化，一旦出现好转迹象，应立即出手。