楼市恐遇拐点租不如售 期间收入差距可达数倍——中新网
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    楼市恐遇拐点租不如售 期间收入差距可达数倍
2010年01月20日 10:43 来源:广州日报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  今年以来政府频出收紧政策 楼市出售年回报率比出租高三成以上

  市场人士预料,央票利率有机会进一步调高,实际上今年以来政府频出收紧政策,楼市面临拐点,在当前情况下,租房收入远不如售楼收入,期间差距可达数倍。

  之前将房子出租坐等房价上涨的市民理财政策应做及时调整。

  案例

  60岁的张伯手里有两套住房,一套自住,另一套则出租。出租的那套住房位于中山八路,有50平方米,月租金只有900元。张伯掐着手指头算了算,过去一年的租金收入中,还要扣除450元的中介费、900元的两次维修资金及1080的税金,而当初的装修也花了一万元,一年下来,出租房屋的收入只有8370元,不单连装修费都还赚不回来,而且家具损耗费都要花1500元。

  但是如果现在卖楼,张伯可以实收8000元一平方米的售楼收入,也即40万元,就算以当前的2.25%的一年期定存,其一年的收入为9000元,(9000-6000)/6000=30%,也即售楼的固定收益比出租房屋的收入高三成。

  五羊新城周边,100平方米朝南的电梯房价格150万元,但是,其租金只有2000~3000元每个月。取其租金的最高值3000元和一年出租计,扣除交给中介费用——月租之50%,即1500元;交给各区部门的租金税收10%(一年租金收入的10%计征),即3600元;扣除家具损耗费20000×10%=2000;则租房每年的收入是3000×12-1500-3600-2000=28900元。但是,如果将此套住房出售,即可实收150万元,外加家具变现的2万元(估算)等于152万元,如果存银行定期利率为2.25%,一年收入为1520000×2.25%=3.42万元,也即出售楼房的固定收入是不固定的其租金收入(考虑中间有可能发生的断租、维修费用及租金价格的下跌)的1.18倍。

  政策频收紧今年房价难以坚挺

  楼市出现这种租不如售的苗头不是偶然的,而是有深刻的政策及市场背景。

  新年伊始,央行已采取了两项重要举措——提高3月期和1年期央票利率——以吸收过多的流动性。

  接着,央行宣布上调存款准备金率。上调存款准备金率将直接增大房地产行业的资金压力,让开发商兜里的钱减少。此外,二套房贷也已全面收紧,二套房首付已高达40%以上。政府已经开始收回之前推动销售飙升的部分经济刺激措施,并采取措施提高房屋投机活动的成本。

  数据显示,广州去年全年住宅供应量仅605万平方米,是2006年以来供应量最少的一年,但成交量却高达904万平方米,为2007年以来的最高点。业内人士介绍,去年广州购房者中有70%是生意人,大部分都是投资性需求。随着“国十一条”的出台,投资投机性购房的需求会逐步减少,将导致今年楼市成交量减少。

  容易出租的房屋:

  公寓新楼 有学位地区

  100平方米以上,环境好装修好的公寓新楼可向外国人出租,此时租金最高封顶也就是5000元,但是对市场行情熟悉的租客可以砍到4000~5000元。

  此外,在越秀区等重点小学的附近,为给小孩子就读方便,不少家长会选择在这里租房,75~100平方米的房租市场价格为2000~3000元。

  第三,一些老城区的批发市场周边,一些外来打工者会在附近租房,45~75平方米的房子租金为800至2000元。

  “总体而言,目前100平方米的公寓的月租金也就能达到3000元” 合富辉煌首席市场分析师黎文江如是说。

  售楼风险如何化解

  除了售楼变现可收大量现金的好处外,近期售楼收入可能面临的损失主要风险即为楼价上涨。按照租金回报率一般为1.5%来算,而一年期定期存款收入利率为2.25%,如果楼价上涨0.75%以内(2.25%~1.5%),则售楼风险为零。但是如果楼价上涨0.75%以上,则损失为楼价上涨幅度减去0.75%。

  化解风险方法:如果楼价仍然上涨,则股票等资本价格一般会相应会上涨,可将售楼收入用于购买地产股或是收益高于存款的理财产品。资金从楼市转入其他资本市场,流动及变现更为迅速。

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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