最近楼市出现很多新促销措施 买家选择时应同时考虑其中的便利与风险

　　二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供贷款等一系列房贷新政，令原本红火的房地产市场迅速冷却下来。然而在经历过2007年的“9·27”新政后，开发商们在应对信贷收紧之策上有了更多的招式，手段也更灵活，例如为买家垫首付、返租及打折优惠……记者采访了多家楼盘，并为买家分析各种促销措施的细节和风险，为买家安全置业提供参考。

　　招数一：七成楼款可免息分期支付

　　还款压力巨大小心断供

　　房贷新政对于二套房置业者要求其首付五成，对购买第三套及以上的业主可能不提供贷款。针对这个政策，某大集团推出了“首付只需三成，剩余七成款项全部免息分期支付”的 做法。也就是说，买家在支付三成首付后，其余的七成房款可不需向银行贷款，而是免息分期支付给发展商就可以了。打个比方，买一套80平方米的两房单位，总价约60万元。购房者无论是第几次购房，都只要支付约20万元的首付款就可以购房，其余的40万元可分期在5年内免息付给发展商。

　　不过，有买家认为，“无息”似乎像一个噱头。因为很多人表示，如果选择开发商垫资的方式，那么楼价则要提高不少，相当于开发商已把买家应支付给银行利息也计算在价格之内了。

　　风险提示

　　买家选择这种方式，肯定是把相关的房产证明抵押在开发商处，如果买家不能按时还款，则需承担相应的违约责任。此外，开发商并不是金融机构，垫资会承担巨大的断供风险。对买家而言，短期内支付七成楼款，还款压力之大可想而知。

　　招数二：首期可分两次付

　　现金流是一大考验

　　允许买家分期付首期的办法现在也相当普遍，主要是一些针对二次置业的改善型楼盘推出。这些买家买房大多是自住，在房贷新政下，首付五成对于他们的现金流考验确实十分严峻。在这种情况下，买家可先付三成首期，其余两成由开发商代垫，在半年或约定的时间内买家把两成首付还给发展商即可。

　　风险提示

　　以一套200万元的三房单位计算，首付五成需100万元，买家先支付60万元，剩余的40万元需在半年内付清。买家需对自己在未来半年的现金筹集能力考量清楚。如果在这个时间范围内不能按时缴款，很有可能面临违约责任。

　　招数三：三年返租6%

　　吸引长线投资者

　　某豪宅最近推出了促销策略：头三年返租6%，开发商每年把总房款的6%以每个月返还的形式付给买家，而买家则把自己的房子交给开发商打理。如果以总房价300万元计算，年返租6%即为18万元，开发商分12个月返还给业主，每个月业主收益即为1.5万元。

　　风险提示

　　6%的出租回报率在广州目前的住宅市场算是相当高了，开发商这种营销策略对于长线投资者具有相当的吸引力。不过，返租只是保证了买家购买后一段时期的收益，但对如何运用银行贷款并无实质性帮助，买家仍然要理性估量自身的购买能力。

　　招数四：打折

　　辨清是否真降价

　　降价是最直接的促销方式。上周，某大型地产企业全面启动旗下楼盘8.5折优惠销售，而其他一些市区盘也采用了降价的方式，例如某盘在9.5折的基础上还可再减价10万元；珠江新城某盘9.8折后再送一年管理费。

　　风险提示

　　降价虽是最直接的促销方式，但买家还需练就一双慧眼，不要被一些降价的假象所迷惑。因为有很多开发商都是价格和优惠一起调整的，有些甚至是调高了房价，然后再打折，实际上并没有优惠或者优惠很少。买家可以查阅阳光家缘，了解楼盘前期已签约的价格，辨别价格到底降没降再出手。(记者 龙蕾)