“首付四成,利率按照风险定价”。国务院出台新的房贷细则已经有一段时间了,新的规则给房贷市场带来怎样的新变化,目前银行对新规的执行情况到底如何呢?面临怎样的问题?银行、监管部门又是如何看待新规则的呢?近日记者走访了多家银行网点,并采访了一些银行个贷部负责人和接近监管部门的银行业资深专家,对二套房贷新规定进行探究。

　　首付政策初显成效利率定价细则久久未出

　　央行日前公布了2009年金融机构贷款投向统计报告。报告显示,2009年,房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。其中,个人房贷累计新增1.4万亿元,占新增房地产贷款的69.7%。

　　虽然房贷向来被银行视作优质资产,对银行利润贡献较大。但记者近日走访发现,自从国务院出台了11条以后,去年以来市场上一直“上有政策,下有对策”的二套房贷执行情况有了明显的变化。

　　“目前二套房贷首付已经上调了,四成首付基本上是雷打不动了,大部分银行都已经按照新规定来执行。”光大银行某广州市内网点个贷部人士表示。此外,广州市内的招行、工行、中行、华夏、邮储等银行网点情况也基本一致,首付四成的新规定都已经严格执行,政策初显成效。

　　但是,除了首付之外,很多购房投资者同时关心的是房贷利率。据了解,目前大部分银行总部仍未下发二套房贷款操作细则。而记者采访发现,目前广州市内的银行对二套房贷的操作有较大的分化:有的按严格上浮至标准利率1.1倍,有的仍打改善型住房旗号,有的直接给出7折优惠,更有银行索性暂停审批放贷,静候总行出台相关指引。

　　风险利率定价难银行都在互相观望

　　总的来说,目前各家银行都没有最终出台新的二套房贷利率最新执行指引。其实,其他银行的利率设定如何,也是各家银行目前在密切监视的一个重要方面。“虽然说是严格按照风险定价,但是市场价格会直接影响到利率的最终定价。银行还得互相观察博弈。”业内人士分析表示。

　　实际上,“利率风险定价”的落定给了银行很大的自由空间。“其实开放利率风险定价对银行来说是一件非常好的事情,银行可以根据一些客户的条件进行差异化的利率定价。如对在银行业务较多的优质客户给予更多的利率优惠,由于个人业务多、接触时间较长,能对其的信用状况有更清楚掌握了解,进行差异化定价,这是非常合理的事情。”

　　但开放利率定价之后会否加剧房贷市场的竞争,导致市场出现低价竞争的无序局面,也是不少市场人士所担心的。尽管如此,事实表明,去年政策限死二套房贷基准利率1.1%的上浮规定执行起来非常困难。“从这个层面上看,是市场的一次进步。”一资深银行业人士表示。

　　监管若不到位执行力度仍会打折扣

　　投资者在等分行的审批,分行在等总行的细则,总行呢?也许也在观察监管部门的进一步解释。但一接近银监会的相关人士曾经向记者透露了监管部门的难处:很难制定非常详细的监管细则,再出台更细的规则也会有困难。

　　昨日银行业内人士接受记者采访时分析指出,由于地方性差别很大,各地房价压力不同,像长沙等地方投机风盛行,很难进行统一的监控。另外一方面,该人士认为,目前看来二套房贷政策是相对温和的,房价大幅度下降的可能性不大,二套住房贷款很多都仍是银行的优质资产,因此,从银行自身盈利的角度去看,自我监督并不可靠,执行力度很有可能会打折扣。

　　此外,其实市场中对于首付还有很多“暗道”可走,通过个人和房地产中介公司合作达成协议进行相关操作把二套房变成一套房,或者故意报低价格等,都可以变相降低首付的比例,但相关监控却很难展开。