美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，2010年2月份美国旧房销售环比下降了0.6%，是近8个月以来的最低水平；而早已被布什政府提上具体日程的“两房”改组在奥巴马总统的手里仍然是烫手山芋，短期内难以解决。与此同时，不少海外投资客纷纷登陆美国意图“抄底”，纽约近期也接连传出了多处豪宅被海外买家天价购入的消息。对此，分析人士提醒，虽然商业地产可能有利可图，但海外军团在美国“抄底”住宅地产或许只是一场胜算不大的“豪赌”，美国房地产前景或许远非人们想象的那样乐观。

　　本报记者 赵晓路

　　“两房” 改组进退维谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美国两大住房抵押贷款融资机构“房利美”、“房地美”注资数千亿美元，以防止危机进一步扩大，而美联储也收购了两家机构发行的房屋贷款抵押证券，并为它们提供了新的信贷额度以支撑流动性。布什政府当时还宣称，将在18个月内完成“两房”改组工作。但通过分析美国国会众议院财政与金融委员会2010年3月23日就“两房”的改组问题举行的听证会上传出的声音，便不难发现，18个月的期限或许只能成为一个幻影。

　　会上，美国财长盖特纳表示，联邦政府并非回避曾经提出的期限，但“两房”改组关系重大，“两房”对稳定美国房地产市场至关重要，因此必须用更多时间来进行研究和观察。回顾以往的危机中的教训，盖特纳认为，只有购房者得到充分的、低成本的贷款，房地产市场才能脱离危机。而“两房”恰恰扮演了这样的角色：它们的存在给了银行动力和可能性来向购房者提供低成本的、长期的抵押贷款。而如果贸然在目前对“两房”开始进行全面改革，政府撤出对“两房”的支持，势必会“惊吓投资者”，严重打击投资者的信心。

　　有分析人士认为，如果没有美国政府支持的“两房”发挥作用，银行和金融机构将没有能力或干脆拒绝向房地产投放贷款。“两房”确保了房贷的持续运转，不遗余力地推动着美国地产市场的复苏。据统计，2009年，“两房”担保了美国约70%房贷，并管理着奥巴马政府750亿美元贷款改造计划。“房利美”、“房地美”和联邦住房管理局一起，名副其实地成为了美国政府为美国房地产市场托市的三大支柱。

　　尽管“两房”在过去一年多的时间里各自都已“瘦身”到2000亿美元的规模之下，但专家表示，两家公司仍然手握全美大半的家庭贷款，短期内美国政府推出其具体重组改革方案的可能性不大，因为这极易引起新的“海啸”。

　　海外投资客豪赌美国楼市

　　3月25日，纽约传一位神秘中国商人在经35轮的竞拍后，以每平方米逾53000美元，总价3320万美元的高价买下了纽约一处500多平方米的公寓的消息，创曼哈顿公寓2010年以来的最高售价。纽约媒体还报道，一位来自中国内地的买家也于近日对纽约曼哈顿第五大道1009号独栋豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表现出意向。另据美国豪华物业网上平台PropGOLuxury的消息，该独栋豪宅于2010年1月上市，标出了5000万美金的曼哈顿历史最高价。

　　不仅是在纽约，当南加新住宅销售几陷停滞之时，华人买主却频繁出手，成为了当地的“救市军”。当地经纪公司透露，科罗纳住宅区及南加州旅馆产业，多是华人天下。根据戴德梁行2010年初的一份报告显示，中国市场上“炒客”的比例超过了70%。

　　而美国Prodigy International地产公司公布的数据，中国买家对纽约房产的兴趣在过去1年的时间中增长十分显著，其旗下有两家公司的已售房屋中，由亚洲买家购买的已经占到2成，其中中国人占了很大比重。分析人士表示，一些中国投资客手中“不差钱”，而同时美国信贷政策处于紧缩中，中国的个人和机构正好抓住这个时机在美国楼市进行投资，其中不少是集团性的投资活动。

　　地产分析师桃乐丝·李认为，正是由于目前市场上对美元继续升值的预期较高，一些海外投资者才会对美国地产兴趣高涨。当地有观察人士认为，由于海外投资客的杀入，纽约等热点地区下跌的楼市拐点或现。像纽约这样的地区，再开发的可能性很低，而在纽约，只有30%的人拥有自己的房产，房产保值的可能性还是比较大的。

　　中美差异不可忽视

　　日前，有专家提醒中国投资者，在中美两国投资住宅地产和商业地产的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范风险，最好不要涉足。据统计，美国住宅用地的供应落实在70%左右，而我国即使在北京这样的城市算上保障房也只占22%，为保持市场流动性，欧美国家多也会允许楼市中存在一定“炒客”，但通常不超过市场上人群的6%。可见把中国“爆炒”的思路硬套在美国的“抄底”行动上很难成功。专家表示，中国商业地产在一线城市的收益率大约是2%-3%，写字楼可以达到4%-5%。从中国人均GDP水平上看，我们仍处于快速发展期，并未进入改善期。只有人均GDP达到15000美元的时候，才能说商业地产才进入了发展的好时期，会产生较好收益。而当下即便是在一线城市人均GDP也不过7000-11000美元，其中尚不乏政府投资，商业地产并没有成为主角。

　　美国的一些住宅地产开发企业来到中国游说，并表示无论是美国公民还是外籍的公民，在美国置业所享受的价格、其他方面的条件都是一样的。但盛集投资管理咨询有限公司总经理李利认为，海外资金投资美国商业地产或许面临机遇，但投资住宅恐怕就很难获得较好的回报。在美国，住宅是消费品和福利，很难作为外国人的投资品。如果投资住宅，就要面临高额的增值税。美国公民可以抵扣所得税，但对外国人来说这样的税率下，投资将无利可图。

　　一位华人购房者对记者表示，很多中国买家都选择全款在美国购房。他解释说，由于经历了次贷危机，美国银行对房贷审核异常严格，通常要花上1个多月时间，使得从成交到最终手续办妥并交房要持续1、2个月时间。而审核贷款时，必须提供两年以上的美国纳税记录和优质个人资信报告，对于外国投资者来说，如果非美国长期居民，申请贷款就很难了。

　　要在美国保有一套房屋，成本也不低。首先，拥有房屋后，每半年就要交一次房产税，包括计价税和市政建设费。其中，计价税按房产价值来征收，每年政府都会重新估值；而市政建设征收期为20年，以支持新开发地区和新地块的房屋建设。这两种税由当地议会制定税率，虽然各地有差异，但总体为房屋总价的1.5%-3%。此外，还要每年缴纳占房屋价值0.125%的强制房屋保险费。此外，出租房屋的所得也需要纳税；而在美国房屋出租通常是委托物业公司进行管理，还要支付物业管理费。

　　通过对美国房屋转手成本的调查，记者发现投机者“投机”开销不小。在美国几乎所有房屋买卖都要通过中介来完成，卖方通常需支付房价6%的中介税。而在办理房产买卖过程中，外国投资者通常要聘请公证行来完成涉及的法律文书和政府文件的工作，公证费约为0.2%。为避免纠纷，转手前还要请专业机构进行房屋检测，费用约为每平方英尺0.1美元。

　　就算转手卖了好价钱，还要过所得税这只“老虎”。据美国的《外国投资房地产税法案》规定，对于房地产的投资收益，外国投资者必须按常规所得税税率征税，除非其于该纳税年度在美国留居超过半年，即183天，在出售自住2年以上的住房时，才可享受美国居民纳税人的优惠：个人卖房收益不超25万美元，家庭不超50万美元，则可免交所得税。但个人和家庭一生享受该项优惠也仅此一次，因为联邦税务局将向第二套房买卖的收益获得者收取高达20%的资产所得税。海外军团在美国“抄底”住宅地产或许只是一场胜算不大的“豪赌”。