聚焦房产调控

　　意大利房屋自住率高达73%，在一定程度上能够抑制投机炒房行为，实现房价的稳定。而业主自住主导型房产市场的产生与政府差别对待业主自住房和投资购房的税收和补贴政策有相当的关系

　　近年来，意大利的房地产供给与需求基本平衡。意大利奉行自由市场经济，政府一般不直接干预经济活动。就房地产市场而言，供需关系和房地产价格更多的是由市场决定。但是，不容忽视的是，政府的房地产政策、法律在其中也发挥了一定的积极作用。政府调节房地产市场的手段主要是税收和优惠措施。此外，政府也会建设少量社会福利房(类似国内的经济适用房)供社会弱势群体使用，但社会福利房数量有限。

　　除了社会福利房，意大利的房产多为商品房和私人建房。自己居住是意大利人购置和建造房屋的主要目的，投资则居于其次。据统计，在所有非社会福利房中，73%的住房为业主自住，用于投资出租的房屋仅占12%，另有15%为永佃房、教会慈善事业用房等非盈利住房。因此，意大利房地产市场属于典型的业主自住主导型。房屋自住率较高，在一定程度上能够抑制投机炒房行为，实现房价的稳定。而业主自住主导型房地市场的产生与政府对待业主自住房和投资购房的税收和补贴政策有相当的关系。

　　在意大利，与房地产有关的税收主要有两类，一类在交易环节一次性缴纳，包括增值税、注册税和地籍税等，如果采用按揭的方式，还包括抵押登记税；一类在房屋使用过程中按年度征收，包括财产税和收入税等。对自住购房者和投资购房者来说，承担的税赋是不同的。一般将购买或自建第一套住房的人视作自住购房者。自住购房者可以享受一定的税收减免和税金补贴，而其他购买者则不能享受此类税收优惠措施。两类购房者的税赋差异主要有：

　　首先，交易环节的税赋不同。根据交易房屋是新房还是二手房，交易环节的税赋计算也不同：(1)购买新房时两类购房者的税赋不同。自住购房者购买由房地产商开发的新房时，其增值税按房价的4%收取，而投资购房者则按10%收取，如果投资豪华住房则增值税税率更高达20%；对两类购房者征收的其他交易环节税相同，注册税、地籍税和抵押登记税均分别为168欧元。(2)购买二手房时两类购房者的税赋不同。如果投资购房者购买二手房炒房，则注册税按房价的7%收取，地籍税税率为1%，抵押登记税税率为2%；而购买二手房的自住购房者，则可享受3%的优惠注册税税率，并只需缴纳168欧元的地籍税和抵押登记税。

　　其次，使用环节的税赋不同。(1)财产税。在意大利财产税属于地方税，由地方政府征收，各省的财产税政策各不相同。一般来说，地方政府对自住购房者征收较低的财产税。(2)收入税。收入税属于国家税，由中央政府根据国家财政预算法征收，通常自住购房者的住房部分应缴纳的收入税少于投资购房者。2001年后对自住购房者的住房更是免除缴纳收入税。

　　此外，对自住购房者，意大利中央和地方政府还会提供其他的税收减免。如对按揭购买自住用房的购房者，在计算收入税时，允许将房贷利息的19%在应税所得额中进行税前扣除，每年的税前扣除的房贷利息最高不超过7000000里拉(约3500欧元)。

　　除了通过税收优惠鼓励自住购房外，意大利政府对无房者，特别是社会弱势群体，还会给予各种补贴，以鼓励其购买房屋。如在许多地方，新婚家庭、单亲家庭、子女少于三人的核心家庭等特定人群购买自住房时，可以享受较低的按揭利率。对参与补贴型房屋建设的，国家会帮助支付部分或全部贷款利息，甚至支付部分建房资金，并且这类房屋建设用地通常都是由地方政府根据城市发展规划提供的。

　　最后应当指出的是，完善的法律执行措施是保障房地产税收和补贴政策得到较好地贯彻实施的重要保证。意大利是民法法系的发源地，有着完善的物权法律体系，不动产的公示登记制度得到严格的执行。公示登记制度除了其物权法上的作用外，对确认房屋的自用或投资属性，从而确定其应缴税金也具有重要意义。根据法律，在意大利，任何房产交易必须经过公证才能完成，公证员的介入也能对交易的性质提供监督。

　　总之，在意大利，购买房屋自住和进行投资炒房，两者的税赋成本和补贴优惠相差比较大。特别是每年都要缴纳的收入税和财产税，对持有多套住房者无疑构成一种不得不考虑的成本。这种成本差异在一定程度上会降低炒房者的热情，从而维持房地产市场的稳定。(王朝恩作者系西安交通大学法学院博士生，目前在意大利欧洲大学研究院访问)