楼市观察:反弹不等于进入上升通道——中新网
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    楼市观察:反弹不等于进入上升通道
2009年05月11日 18:25 来源:中国网 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  农历新年过后,房地产市场貌似艰难的起色,几乎被完全淹没在整体经济困境的阴影中,出乎意料的是,这一态势一直持续了下来,并演变成4月份的热销局面。

  4月份北京、上海的房屋销售量,都在刷新记录;不被看好的深圳,4月份的成交量,也仅仅略低于此前大卖的3月。

  房地产市场到底在发生什么变化?

  意外成交量

  2009年4月,除保障性住房外,北京住宅期房成交1.33万套,超过楼市最火的2007年的单月最高成交套数。

  4月,上海住宅新房成交面积189万平方米,较16个月以来最高成交水平的3月份,大幅增加了25%,超过2007年平均水平。

  3月,深圳新房成交8500多套、81万平方米,成交面积超过2007年单月最高水平,4月的成交量较3月略低,降幅不到10%,整体销售格局并没有改变。

  成交量上涨,直接影响着地产商的账单,这一数据依然有些出乎意料。据了解,重庆金科地产集团4月份的房屋认购、签约、汇款量三项,都创下该公司成立11年以来的单月最高额。

  “大量成交不仅仅出现在北京,很多地方都出现了,包括重庆、无锡等城市。”金科集团副总裁李战洪说。

  反弹推动力

  刚性需求的集中释放,被认为是这一轮成交上涨的主要原因。

  “从2007年11月开始,一年多来,购房需求都在压抑、徘徊中。”国际地产咨询机构衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢表示,这些需求集中释放必然导致成交量上涨。而事实也证明,这一轮大量成交背后,是中小户型、低总价房屋的巨大功劳。

  “需求的释放,离不开开发商的割肉。”岳锋钢说。降价是最有效的促销手段,而降价方式在2009年以后,和之前已经悄然不同。2008年下半年,北京楼市留给人们的深刻印象之一,恐怕要数众多楼盘遮遮掩掩的降价方式,以及由此引发的早期业主维权大潮。例如沿海地产、远洋地产采用过的买房送宝马、抽签决定折扣价格等方式;更多楼盘推出极少量的特价房,幻想以最小的成本来拉动人气。事实证明,这些方法都失败了,而最终有效的,是明确的降价。

  在北京一家地产公司工作的小魏,4月初的购房,对她来说有些无奈。从去年10月就开始看房的她,看重的是地理位置,但四环左右的房价,并没有给她惊喜。“房展会的时候,本来期待会有便宜房子卖,结果这样的房子基本上都在偏远的昌平、顺义等区域。”对市中心房屋降价,小魏不再抱有期待了,她早先看中东四环一个项目,3月的均价为1.7万元/平方米,4月初这里推出了1.4万元/平方米的特价房,她毅然出手了。

  无锡的小王,也在最近购房。她购房的这一项目,去年11月开盘,均价7000多元/平方米,今年这里推出整整两栋楼的特价房,价格约5000元/平方米。“只要超过6000元/平方米我都不考虑。”大幅降价的特价房,基本上已达到小王的心理预期,成交顺理成章。

  降价,成为上述两位购房者出手的直接原因。

  2009年3月,位于东四环的沿海地产项目美利山,将“9500元起价”的广告挂满大街小巷,这个项目在2008年的价格曾经是1.4万元/平方米,如此明目张胆的降价,在2008年不可想象。

  这并不是特例。开发商已经不在“降还是不降”这个问题上纠缠不清,新开盘项目调低定价、老盘新产品低价入市已是普遍现象。

  “去年降价和促销刚开始的时候,是局部的,促销的房子也是一小部分,大家觉得会有更大的降幅。而现在的降价力度大、全面。”北京伟业顾问副总经理常自力表示。他认为,目前的大量成交,主要是全面降价造成的。

  成交量的持续爆发,对房地产市场意味着什么?

  “看起来是一个月的成交量,实际上是一年半的需求。”金科集团副总裁李战洪认为,如果将这个量与整个2008年下降的成交量结合起来看,这并不是一个多么大的数字,4月的成交量,只能说是一个非常态的情况。

  非常态背后

  伴随着成交量放大,对开发商“假按揭”制造楼市虚假成交的怀疑涌现,包括北京、深圳等地。假按揭的存在与否、数量多少难以考证。不过,个例可以说明一定问题。

  3月份,深圳楼市成交量大涨,对“假按揭”的猜测,因为地产评论人士牛刀的一篇博客文章而变得沸沸扬扬。但随后,深圳国土局予以澄清,其网站呈现一个人购买几十套房子的信息,是由于登记方式的问题而导致,并不属实。以此判断假按揭存在,证据并不存在。

  此外,被媒体引证最近出现假按揭的案例——近期一审判决的北京豪森公寓假按揭骗贷案,实际发生于2000年至2002年,2005年这一案件就已暴露。

  “假按揭不能说没有,一般而言比例会非常低。”虎杰投资顾问首席分析师张寅认为,假按揭导致成交量上涨的可能性并不存在。他表示,假按揭主要出现的时间是2000年至2002年,当时个人住房贷款出现不久,房子不好卖、银行放贷压力大、监管不严等原因,导致了这一情况的出现。

  “假按揭违规成本非常高。”张寅说,一旦在此出问题,银行授信就没了,对于大开发商而言,他们手上还有别的房子、土地,造假风险太大,即使存在假按揭,中小开发商的可能性更大。而一线城市的房地产市场,基本由大开发商、上市公司占据。

  不过,现在的成交情况正在发生一些新变化。

  在北京楼市2008年最低迷的时候,无论是新房还是二手房市场,小户型、低总价的产品,成为成交量的救命稻草。不过,4月份以来,它们的地位开始有细微的变化。

  “在重庆、无锡,三居室的成交量在上升;以前卖不出去的200平方米的房子,现在也可以卖了。”李战洪说。以金科地产为例,之前小户型占其总成交量的75%,现在这个比例下降到50%左右。

  “以上海的情况来看,4月份可能有些过热了。”张寅说,依以往的经验,目前上海可能有部分投资客进场,这是一个新的动向。

  北京的工地上也在发生变化。北京一位施工单位的负责人表示,5月底至6月初,他们在北京的三个住宅项目将要开工,其中包括太阳星城(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)在内,根据搜房网发布的统计信息,这个项目3月份的成交套数为全市第一。这位负责人表示,按原计划,这三个工地本来春节前就应该开工的。“现在收工程款也好收一些了。”他说。

  3月、4月成交量醒目,对于其可持续性的质疑,目前依然普遍存在。

  伟业顾问表示,随着成交上涨,价格会企稳,这种大量成交的情况不会持续到下半年。

  张寅认为,这是此轮房地产调整周期的第一波反弹,主要特征为,由库存的中小户型销售,来支撑绝大部分的销售量。“这个过程,不可能一两个月就结束,可能会持续2至3个季度。”张寅表示,楼市有没有走向上升通道,成交量、销售价格、投资客数量是几个衡量的标准,而现在只是其中一个指标发生明显变化,房地产市场的调整远没有结束。(经济观察报)

【编辑:位宇祥

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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