房地产需求的相对刚性和累积需求的释放，将导致主要城市09年的需求量大幅超越市场预期；同时，08年开发商过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。我们认为，短期供给不足和潜在较大的需求使得价格上涨存在超预期的可能。

　　房地产的需求实质是相对刚性的，如不受到太大的外力冲击，每年房地产需求量能保持在一个比较稳定或者稳步上升的水平。不过，一些外部因素的出现可能导致实际成交量偏离均衡状态。08年悲观的经济和收入预期，以及购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常萎缩。当所有的负面因素消除和淡化，叠加的消费需求将使09年的潜在需求异常大。据我们初步测算，北京、上海等城市理论上潜在的需求至少是08年成交量的1.5倍。

　　供给方面，08年开发商过度收缩开工以及09年上半年相对谨慎的策略，将导致09年下半年新增供给下滑。统计数字显示，09年新开工增速为3%，而从09年下半年实际调研情况判断，开发商收缩开工幅度大于统计数据，这就意味着09年全年新增供给应该小于08年。北京、上海、深圳、广州这四个一线城市09年新开工的萎缩幅度更为明显，基本都是近几年的最低点。我们对上述城市09年的住房供给进行了预测，结果显示住房需求和供给矛盾突出。

　　我们认为，市场存在一个均衡的库销比，在这样一个均衡值下，供需基本平衡，价格既不上涨也不下降。因此，我们用历史上均衡的库销比水平和09年的可供销售面积，来倒推达到均衡状态下的需求量，称之为“可吸纳量”。如果实际需求超过这个可吸纳量，则房价上升；反之，房价下降。通过可供销售和吸纳周期计算的2009年销售量远小于理论需求量，因此其平衡将通过价格上涨来实现。(申银万国 江征雁 殷姿)