蔡为民(房地产专栏作者)

　　迪士尼正式“落沪”的消息曝光之后，上海市政府巧妙安排在宣布迪士尼已经中央批准立案的当天，拍卖迪士尼所在之川沙两幅地块，成功引爆抢地狂潮，最终两地块分别溢价264%、427.2%，创造上海土地招拍挂以来的最高溢价率。对上海市政府而言，这是一场完美演出，但就房地产市场来说，恐怕未必如此——没有哪个迪士尼周边的房地产曾赢得市场追捧。

　　众所周知，百货公司或大卖场楼上一般规划为办公室或小户型的酒店式公寓，而不会作为正常的住宅使用，为什么？因为过度集中的车水马龙，往往导致出入困难、治安隐患、噪声及环卫污染等干扰，使得正常家庭不愿紧邻其旁或其上；最好的选择是距离其300~500米内的住家，既享受百货公司或大卖场的商业与生活便利性，却免除了起居、出行上的种种不便。

　　试想一下，迪士尼建成开园后，所带来的庞大人潮与车流量，等于几个百货公司或大卖场？其辐射范围何止300~500米？住在迪士尼板块，基本上每天进出家门的过程，都是一场场血汗淋漓的“战役”。天天打仗，累不累啊！

　　唯一的好处是到迪士尼玩耍时距离近些。但请问一下，你一年会去几次？问问住在西湖附近的人，总共去看过几次《印象西湖》就知道答案了。更惨的是，众家亲戚知道你住在迪士尼附近，为了节省吃住费用，动辄请求到你家借住，你是欢迎还是拒绝？然后，你为了尽地主之谊，还得开车陪他们再去迪士尼，即使你只出自己的门票，一年搞个五六次，也够你呛了。奉劝所有抢购迪士尼板块房屋准备自住的消费者，做好与亲友们断绝来往的心理准备，否则你将不堪负荷、不胜其扰(这是我的心路历程)。

　　当然你可以说：不好意思我是买来投资获利的，所以即使有这个、那个的问题，都与我无关。那么我要奉劝你，在迪士尼开园前逢高便抛，否则很难不被套牢。现在高吗？我看：高！

　　也有人会说，那么投资迪士尼板块的商用地产总没问题了吧？我看也是不乐观，毕竟迪士尼正式规划尚未曝光，连人车进出动线都搞不清楚的情况下，我就不知道溢价427.2%的抢标信心从何而来？况且，游人进园属目的性极强的客源，不是逛街、购物的人潮。

　　有人以为，迪士尼这么重大的建设项目，为了让跟多人方便进出，政府一定会兴建一条贯穿城中心直达迪士尼的地铁线路，以疏散人潮、车流，到时候住在迪士尼板块虽然拥挤，却不存在“出行难”问题。果真如此，则更是恶梦的开始。

　　因为搭乘这条地铁的人各有不同的目的地，而非全部都前往迪士尼，但从始发站就陆续有人是以迪士尼为下车站的，于是行车过程中，逐渐形成只进不出的“便秘”效应，甚至根本挤不上车，反倒变相成了“迪士尼专列”。“拉一条地铁到迪士尼”所形成的正是这样的效果，当然是不可行的，聪明的上海市政府不会做这么傻的事。在这种情况下，就让我更加担心与好奇，一旦迪士尼建成开园，住在迪士尼板块的人，将要以何种方式进出城区？

　　傻瓜才抢购“迪士尼板块”的房地产！