二套房与改善性住房之间解读空间的大小，已经成为衡量房地产政策松紧的重要风向标。

　　1月10日，国务院下发“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”，再次规范房地产市场，重提鼓励自住性购房与抑制投机性购房的政策倾向。作为有保有压、区别对待的重要一环，文件对二套房贷首付比例实行了一刀切的政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 ”

　　二套房贷是个松紧扣，视市场变化情况可松可紧。此处有两个活眼，一是首付比例，是30%还是40%？二是利率，是享受7折还是8折的优惠利率？对于这两个活眼一直有各自解读空间。基本上是房价下降时宽松解读，房价大幅上涨时严格解读。 2009年7月23日，房地产调控初现端倪，银监会声明，对二套房贷政策没有调整，始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。银监会禁令中明确指出，只有改善型住房的二套房贷方可享受比照一套房贷的优惠，银行不得对此有延伸。

　　何谓“改善型”住房？标准迥异、空间极大。在2009年年初促进房地产市场拉动GDP以来，各家银行对“改善型”住房进行了含义最宽泛的解读，结果就是，最终市场上几乎所有的二套住房都与首套住房一样，享受到了优惠的利率政策，即个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而自7月以后，随着房贷收紧，各家银行再次作出从紧的解读。 2009年12月14日，国四条等房地产调控措施相继出台后，各地出台配套措施，大多延用2008年“131号文”中的优惠政策，即“改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大优惠”。但最新出台的通知却有根本调整，退回到131号文之前的紧缩政策。这意味着各地新规必须再次随之调整，进行清理。

　　二套房贷首付比例活眼已经扣上，第二个活眼利率还半遮半盖。在二套房贷首付比例方面一刀切，在利率方面却要求按市场原则行事。按照“贷款利率严格按照风险定价”的规定，银行可以根据客户评级自主决定利率优惠，是对银行信用定价原则的尊重。今后客户的议价能力、银行的信用风险能力将十分重要。

　　国四条新规甫出，更为严格的国十一条接踵而至，政府挤压房地产泡沫的决心毋庸置疑。虽然房价短期内还不可能出现环比大幅下降，但市场交易量的停滞等已经显示出市场观望气氛浓厚，上涨乏力。更要害的是，信贷政策抽紧了房地产开发商的银根，如房地产开发商缴纳土地出让金首付不得低于50%，1月7日《上海证券报》报道，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，以后房地产上市公司再融资需要得到国土部的认可。所有这些将使2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，在2009年高价拿地后，资金链紧张的房地产开发商将在今后两年遭到严峻挑战。

　　可以肯定的是，不管房地产价格降不降，房地产开发商的新一轮洗牌业已展开。证券市场上房地产上市公司的低迷，是为房地产开发商敲响的重新排队的钟声。（叶檀）