受深圳小产权房可核发房产证消息的影响，部分人对购买游荡在法律边缘的乡产权别墅心存侥幸。然而，国土资源部近日通过媒体再次提醒公众：城镇居民不得在农村购置宅基地，再次为“土别墅”敲响了警钟。

　　“土别墅”还是不买为好

　　由于生态环境诱人，价格又比城里低很多，也未见政府部门阻止建设，“土别墅”对很多城市居民来说充满了诱惑。

　　然而，北京市民卢先生最近却在为自己几年前购买的“土别墅”闹心。1998年秋天，他在朋友的劝说下买下了市郊农村的一处住宅，并与卖房的村民签订了房屋买卖协议。此后卢先生投入了十余万元对房子进行翻新和装修。近日，北京通州区国土局突击强拆100余栋违规别墅群的事件在北京引发了不小的震动。卢先生说，他和许多朋友购买的都是农民的房子，而且都和村民签订了房屋买卖协议，难道在法律上就都不算数了吗？

　　北京市岳成律师事务所张建兴律师表示，我国土地法规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。卢先生所买的房屋属于宅基地，所以房屋买卖协议不受法律保护。

　　另外，张建兴律师认为，时下很多城里人到农村买房心存侥幸，认为买不下大产权无所谓，有小产权就行。所谓的小产权，即城里人在乡下买房时拿到的村里或是乡里的产权。有的人还认为小产权比大产权好。因为大产权使用年限是50年到70年，而小产权没有使用年限，可以永久使用。事实上，小产权房没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。因此，小产权房就算可以转让，也是以没有人反对为前提的，如果有人对小产权提出质疑，这种转让就不具有任何法律效力。既然城市居民在农村购买房屋不受法律保护，农村的房子还是不买为好。

　　违规建“土别墅”将追究刑责

　　5月31日，北京通州区国土局、张家湾镇农委、城管、治安巡防等部门共200余人联合行动，突击强拆了张家湾镇枣林庄村“逸仙种植园”的违规别墅群。100余栋耕地上盖起来的小院纷纷倒地，成为今年以来通州区政府强拆的第二个大型农家别墅。

　　据记者了解，今年4月份，北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。5月份，京郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。据初步统计，北京市至少有1万余栋生态房。不可否认的事实是，这些业主均面临索赔困境。

　　据通州区国土局相关负责人介绍，由于耕地上建设的生态房本身就是违法违规的，所以业主和开发商签订的承租合同不受法律保护。而且，谁破坏的耕地就由谁复耕。北京中银律师事务所资深律师董正伟也表示，由于业主与开发商签订合同的标的物是违法建筑，所以合同将被判无效，业主权益也得不到法律保护。

　　“土别墅”被拆得不到任何赔偿

　　为什么有的人明知违法却仍到乡间买房，而不依法买一幢真正的乡间别墅呢？一位私营企业主说，城市住房价格过高是一个原因，但更主要的是正规的别墅项目就像另一所城市住宅，周围的邻居又大都是生意场上的人，不如真正的乡间小院有浓郁的乡土气息和淳朴亲切的民风。

　　针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象，国土资源部不久前发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国土资源相关管理部门认为：这种私下交易，有违国家和各级政府相关条例和法规。城里人到农村买农民房，不能办房产证、土地证，一旦所在村土地被征用，或是遇到旧村改造，损失就大了。

　　需要指出的是，前几年有些地方对城市居民到一些“空心村”买农民房曾经给予许可，甚至给予办理土地证、房产证。还有一些乡镇的集体土地被国家征用后，部分市民通过缴纳一定出让金的形式获得了土地证。后来由于考虑到新村改造中，国有土地和集体土地征用后赔偿的标准不同，容易造成矛盾，又取消了土地证的办理。从去年开始，各地已严禁为城里人到农村买农民房办证，所以目前“土别墅”的主人有的拥有土地证，但大多数却没有。国土资源相关管理部门表示，凭着一纸买卖协议，只能证明双方的交易事实，依据有关法律法规，其交易行为不具合法性，是得不到法律保护的。一旦村庄改造或土地被国家征用，是得不到任何赔偿的。