由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”日前公布了“2009中国房地产上市公司TOP10研究报告”。

　　该报告显示，2008年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产规模持续攀升，但增幅回落明显，发展速度趋缓。其中，沪深房地产上市公司平均总资产为70.45亿元，同比增长21.03%，增速较上年同期回落33个百分点；大陆在港上市房地产公司平均总资产为268.79亿元，同比增长13.72%，增速较上年同期回落72个百分点，资产规模扩张速度明显趋缓。受市场因素影响，多数公司主动调整开发规模或项目进度，缩减甚至停止土地储备的扩充，积极应对市场变化，这些因素是导致2008年总资产增长放缓的主要原因。

　　2007年及以往项目预售款项在2008年的竣工结算，使得房地产上市公司的营业收入在市场下行情况下仍然保持一定增长。2008年沪深房地产上市公司平均营业收入为18.67亿元，同比增长10.54%，增幅较上年55.24%的增速显著放缓；大陆在港上市房地产公司平均营业收入52.51亿元，同比微增5.23%。由于部分大陆在港上市房地产公司的营业收入大幅下滑，导致大陆在港上市房地产公司营业收入的整体增长率低于沪深房地产上市公司，但营业收入的规模仍然高出沪深公司近3倍。

　　房地产销售价格的下降及各项成本费用的上升直接导致房地产公司利润空间的压缩。2008年，沪深房地产上市公司平均利润总额为3.61亿元，大陆在港上市房地产公司平均利润总额为18.63亿元。沪深房地产上市公司平均利润总额同比下降1.10%，基本与去年持平；大陆在港上市公司平均利润总额同比下降则达到30.15%。

　　2008年，受营业收入增长放缓的影响，多数房地产公司净利润下降，导致总资产收益率、净资产收益率等盈利指标下滑，房地产上市公司总体盈利能力有所下降。

　　报告显示，2008年沪深房地产上市公司的税后净营业利润(NOPAT)均值由2.43亿元增长到3.72亿元，同比增长53.09%；资本成本由1.9亿元增长到2.54亿元，同比增长33.68%，税后净营业利润的增长速度超过资本成本的增长，近六成沪深房地产上市公司经济增加值EVA表现良好。而2008年，大陆在港上市房地产公司EVA水平出现下滑，其中仅42.86%的公司EVA为正值，EVA均值由2007年的2.07亿元下滑到-0.25亿元，表明大陆在港上市房地产公司创造的收益低于所投入资本的市场平均预期收益，财富创造能力大幅减弱。

　　2008年，受累于房地产市场调整影响，房地产上市公司销售速度减慢、开发进度放缓，存货资产大量增加，存货消化成为企业经营重心。数据显示，沪深房地产上市公司的存货均值由上年的29.63亿元上升至41.40亿元，同比增长39.72%；大陆在港上市房地产公司由于本身的经营规模就远远超过沪深上市公司，其存货资产从绝对值来看也远高于沪深上市公司，但2008年的存货增长率为30.03%，低于沪深上市公司增长水平。

　　2008年，沪深房地产上市公司平均资产负债率为56.86%，较2007年76.49%的水平降低了19.16个百分点，资本结构有所改善。同年，大陆在港上市房地产公司平均资产负债率为55.48%，较2007年52.03%的水平提高了约3.45个百分点，负债比例上升，资本结构稳定性略有减弱。32.14%的大陆在港上市房地产公司资产负债率处于60%-70%区间，这一比例较上年增加了约14个百分点；而资产负债率在50%以下的公司个数占比则由上年的41.18%降至28.57%，使得整体资产负债率整体呈现升高趋势。偿债风险仍值得关注。

　　2008年，伴随房地产市场与股市的调整，房地产上市公司的股票价格出现较大回落，估值泡沫挤出效应明显，沪深房地产上市公司和大陆在港上市房地产公司的平均市盈率分别由上年的55.91和12.03降至2008年的37.27和10.08，市净率也分别降至2.48和0.78。在港上市房地产公司的估值水平远低于沪深房地产上市公司，而前者在规模性、盈利能力、管理效率、财务稳健性等多项投资价值指标上均优于多数沪深房地产上市公司，在行业内具有较好的可持续成长能力，在市盈率低企的情况下，已形成明显的价值洼地，值得资本市场关注。同期，沪深房地产上市公司的BETA系数大于1，其整体的波动性风险仍大于大陆在港上市公司。