千万住宅遍地开花 高房价虚火引爆"伪豪宅"狂潮——中新网
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    千万住宅遍地开花 高房价虚火引爆"伪豪宅"狂潮
2009年10月14日 08:27 来源:中国证券报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  “在深圳关外的山边买一处地皮,只要肯花钱打造,就可以变身豪宅。”深圳一家开发商毫不避讳的表示,当前豪宅正逐渐脱离稀缺地段和自然资源,背离了“豪宅”的真正含义,俨然只是一个沉淀财富的蓄金池。

  自今年楼市疯狂以来,深圳豪宅项目如雨后春笋般涌现。中国证券报记者遍访深圳多处豪宅项目发现,开发商齐齐上马造“豪宅”,不仅特区内遍地高价房,即使是特区外一些配套落后的区域,也纷纷变身“豪宅”区,诸多“豪宅”项目拔地而起。

  普通住宅高价化,房价虚火引爆“豪宅”市场。当“豪宅”日渐成为市场主力时,普通居住需求正在被挤出。

  一掷千金为“豪宅”

  上亿豪宅开盘当日即卖出,这样的一幕刚刚在深圳发生。国庆节前位于深圳关外的莱蒙·水榭山当日的开盘现场,一套“合拼”后面积约1000平方米的双拼别墅被预订,总价高达1.05亿元,成为深圳今年卖出的首栋亿元别墅。而此前,上亿元一栋的别墅仅在2006年观澜湖成交一栋。

  当日莱蒙·水榭山推出38套别墅,联排单位整体均价6.5万元/平方米,双拼单位以12万-15万元/平方米进行销售。开发商称,短短两小时之内,即有34套卖出,成交九成。

  深圳房地产信息网统计显示,深圳9月份成交量最大的前10名楼盘中,有8个属豪宅项目,圣莫丽斯、曦城、溪山、幸福里、三湘海尚等均榜上有名。深圳龙华豪宅圣莫丽斯3期继续引领高端市场,9月份热销123套,近2.3万平方米,夺取了深圳楼盘成交冠军。位居第二的是宝安区尖岗山的别墅小镇招商华侨城曦城3期成交66套,每套价格在1000万元至5000万元之间。

  另一高端高层住宅宝能太古城9月底推出精装修国际公寓,成交价格超26000元/平方米,到场有3000人,大部分为投资客,当天即售罄。

  根据世联地产豪宅报告,8月份深圳市场仅别墅就成交了131套,成交量较7月大幅提升,环比增长309%。别墅的价格依然坚挺,成交均价在2.2至8.6万元/平方米之间,部分项目价格还有小幅攀升。

  “尽管8、9月份豪宅供应量大,我们看到依然热销,投资者还是相信豪宅的保值增值功能。”中原地产深圳总经理李耀智表示,投资者普遍预期豪宅土地供应越来越少,项目稀缺,长线投资者比较喜欢豪宅。

  戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究发现,高端及豪宅物业的成交套数占比已由1月至5月的37%,上升到了6月至8月的49%。截至9月15日,今年单一成交金额逾1000万美元的大额物业交易达到32宗,涉及总额超过33.6亿美元;相比去年,今年大额物业投资交易有75宗,涉及金额为66.91亿美元。

  戴德梁行相关人士称,今年投资者的兴趣回归一线城市,截至9月15日,一线城市进行的交易占总数的82%,牵涉金额的占比则达到90%。

  房价虚火催生“伪豪宅”

  “豪宅”遍地开花的事实在深圳房地产秋交会上得到最好的印证。中国证券报记者在秋交会现场看到,参展的深圳本地楼盘中高端楼盘占比高达50%,超过一半是大户型,别墅项目尤其多,别墅的报价普遍在每栋1200万元至1500万元。遍访全场,均价在每平方米1.5万元以下的普通住宅项目只有寥寥几个,且都在位置偏远的关外。

  为了解众多豪宅的真实状态,中国证券报记者走访了一些热销的“豪宅”。9月份销量第一的圣莫丽斯以打造原生态瑞士小镇著称,而中国证券报记者发现,该项目地处深圳关外龙华,交通不便,人迹罕至,周围皆未开发,各项生活配套设施也未起步。该项目旁的原生态山景,在华南丘陵地带并不罕见,项目内湖景亦为人工引水而至。近期热销的三期均为高层住宅,尽管地处关外,但打上“豪宅”标签,依然以2.5万/平方米均价热销。

  即便在如此地段,凭借强大资金支持,圣莫丽斯被成功打造为豪宅。“30吨完整的石材,经过打磨,只剩下1/3;一个工人一天只能贴1平方米,选树种时,高矮、直径大小都要求一致,台阶都是花岗整石防滑打造,直径不低于1米。”开发商如此解释,圣莫丽斯是制定深圳豪宅新标准。

  而另一个豪宅项目溪山,位于深圳梅林关外,占地面积约12万平方米,东邻民乐村的工业园区,西为均价万元左右的普通住宅小区,背面为民乐村的小产权房。一期刚开盘时仅为9000元/平方米,但今年经开发商对项目内部景观的打造,溪山以高价定位,多以大户型为主,导致总价较高,陡然变身豪宅。

  与溪山类似,位于关口的星河丹堤景观虽极为常见,但通过开发商对山景的包装与宣传,通过内部打造,一直是标志性豪宅,价格居高不下。

  与此同时,一些并非传统豪宅区域,也开始涌现天价豪宅,并以不同的方式包装。深圳罗湖区的“豪宅”,地处闹市区,最初以4万元/平方米起价,后涨至近5万元/平方米,顶层复式高达20万元/平方米,而记者走访发现该项目几乎无绿化,距离被污染河流和城中村都较近,周围环境堪忧。

  “豪宅”遍地开花情况在其他一线城市同样存在。仅国庆节前后上海就有多个单价10万元的豪宅楼盘上市,使得上海报价达到或超过10万元/平方米的在售楼盘达到13个,创历史新高。

  易居中国分析师薛建雄表示,大量楼盘价格冲击10万已经明显表现出“非理性”,市场上相当多的项目并不具备“单价10万”的实力,而是在浑水摸鱼。这些项目在市场的实际接受度并不高,短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。中原地产深圳总经理李耀智也认为,尽管开发商想尽办法包装,但一些不具备稀缺资源的“豪宅”还是很难获得认可。

  天价豪宅空置率堪忧

  与天价豪宅热销形成对比的是,豪宅区空置率快速升高。中国证券报记者在深圳福田区某豪宅小区看到,晚上10点左右,单栋近30层约60户,亮灯的竟不足5户,最多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍,小区入住率很低,平日很少有业主出入,多数房子空置甚至没有装修。

  在深圳关外的一处豪宅小区,中国证券报记者看到,小区极为安静,除了销售人员和保安,很少有业主活动。已经入伙的别墅和洋房多数都紧锁大门,零星有个别阳台上出现晾晒的衣服,显得格外突兀。后海片区的其他豪宅项目,也无一例外空置率高。

  对于这种现象,李耀智表示,豪宅的购买者多数是多次改善型置业和投资型购房者,购房者通常拥有多套房产,有的用来度假休闲,有的仅是为保值增值,入住率自然较低。同时,这些豪宅买家很少会拿出来出租。

  李耀智还认为,豪宅热销表明虽经历金融海啸冲击,但国内高端购房群体受影响并不多,财富未出现大幅缩水。戴德梁行在最新报告中测算,今年前8个月内,估计央行已向市场额外注入约5.1万亿元的流动性。同时,截至8月底,预计已有近1.9万亿元的银行储蓄存款重新回流资本品市场,包括楼市、股市及汽车市场。

  豪宅成香饽饽,各家开发商都在跃跃欲试,纷纷上马豪宅项目。深圳9月份推出的两处居住用地,宝安区尖岗山用地被招商、华侨城联手取得,观澜水库地块被金地拿下,楼面地价均创区域新高。分析人士称,这仅有的两块居住用地获得高价出让,开发商意在将其打造成高端住宅。

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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