北京房地产交易管理网日前公布了三季度住宅售价前30名的排名。从售价来看，个别楼盘虽为高端项目，但其产品则与高端楼盘名实不符。为此，多个业内人士表示，这样的楼盘是“被迫高端化”的。随着土地公开出让成本的持续高涨，多数地块的开发商开始被迫开发高端楼盘。事实上，目前北京楼市“被迫高端化”已成趋势，但对于在高端楼盘开发既无产品线，又无经验的开发商来说，“被迫高端化”的风险越来越大。

　　高地价催生“被迫高端化”

　　自今年以来,北京楼面地价超过万元的地块比比皆是。数据显示，四五环之间地块稍微好一点的土地楼面地价都在每平米万元左右。此外，包括广渠路10号地、广渠路15号地、奥运村乡地块以及丰台区六里桥地块的楼面地价更是在1.5万元/平米左右。北京好地块楼面地价每平米超过万元已经成为趋势。

　　“如果按照这样的楼面地价来看，如果想获得较高的收益，开发商只能做高端住宅。”月亮河公园营销总监张奕奕表示，随着区域“地王”频繁出现，土地成本骤增开发高端楼盘是开发商唯一的选择。

　　多个业内人士表示，如果楼面地价超过每平米万元的话，开发商只有将售价定在2万元/平米以上，才可能有所收益。中原地产华北区域总经理李文杰表示：“楼面地价在1.5万元/平米的地块，销售价格至少在2.8万-3万元/平米，开发商将不得不这样做。”李文杰将此种现象称为房子“被迫高端化”。

　　事实也证明了李文杰的观点，2007年的几个楼面地价在1.3万元/平米地块，目前开盘销售的价格都在2.5万元/平米左右。比如龙湖唐宁ONE的售价目前超过3万元/平米，即将开盘的万科西大望路地块的售价，也至少在2.5万元/平米。虽然上述两个楼盘并非被迫高端化，也均有开发高端楼盘的经验，但超高地价的现实情况下，为了收益，也必须开发高端楼盘。

　　多数拿高价地房企无高端开发经验

　　龙湖地产是有着高端地产开发经验的房企，所以龙湖敢将高端住宅龙湖唐宁ONE在去年的淡市中开盘销售。“星河湾、龙湖、亿城集团、富力、首创、合景泰富等房企都具有丰富高端楼盘开发经验，并已经形成了自己的产品线，他们开发高端楼盘时只需在原有的基础上，略微创新就能取得好的销售业绩。”张奕奕表示，星河湾经10多年的打磨，高端产品线已经非常成熟，9月底，其位于广州的高端项目星河湾·海怡半岛开盘当天销售10.9亿元，刷新广州高端楼盘单盘单日销售纪录。此外亿城集团也已形成了华府系列高端产品线。

　　目前北京楼市出现的一个现象则是，好多之前并没有开发过高端产品的房企，在高价获得土地后，面临必须开发高端产品的难题。比如今年北京拿得楼面地价在1.5万元/平米左右土地的房企，主要为富力地产、中化方兴、中国电子、中铁电气化集团、北京金力投资等。除了富力地产在北京有高端地产开发经验外，多数公司此前一

　　直是以开发中低端楼盘为主，甚至有的公司在京暂无住宅开发经验。

　　提防“伪高端”楼盘

　　“在没有高端楼盘开发经验的情况下，贸然开发该类产品将会有很大的风险。”东部某房企负责人这样表示。普通住宅开发比较好操作，高端楼盘的开发从产品规划、到市场定位以及后来的物业管理都需要丰富的经验。如果硬着头皮开发高端产品，

　　最终还有可能出现不伦不类的“伪高端”产品。售价已经达到高端，但产品品质却很难达到。

　　同时多个业内人士提醒购房者，购买高端楼盘时，一定要打探房企的开发经验，以防购买到那些被迫高端化后的“伪高端”楼盘。

　　本版采写 本报记者 张学冬