开发商囤地生钱 防止新圈地运动考验政策执行力——中新网
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    开发商囤地生钱 防止新圈地运动考验政策执行力
2009年11月18日 16:18 来源:法制日报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  “正面是拼命保护18亿亩耕地红线,侧面是海量土地晒太阳,背面是房价1年翻了近1倍,这就是楼市。”与南京新浪乐居主编王小军的这番话相呼应的是,南京300多天出了10个“地王”。

  据365房地产家居网最新统计数据显示,截至11月10日,今年南京已出让的土地面积接近370万平方米,直逼去年全年成交量。

  当然,“地王”频出的地方并不仅是南京。而与“地王”频出同步的是,房企囤地的新闻也屡见报端。有业内人士称,虽然政府极力反对开发商囤地,但上有政策下有对策,在开发商花样繁多的囤地行为面前,政府在保障土地供给的同时,还需加强制度建设以及制止囤地行为的力度,防止开发商借地生财。

  据了解,开发商囤地生财的第一个手法是囤而不开,坐等地价升值,再抬升房价。理由很简单,囤地能在一定程度上造成供应量不足,让购房人有“饥饿感”,从而形成恐慌买房,再一步一步推高房价。

  南京某开发商早在10年前就以便宜的协议价取得一块地,但在此后多年不见开发。终于,在今年11月8日,楼盘推出了第一批房源,销售均价为每平方米1.9万元。这样的价格当然远非当初拿地时可比。一块地拿了10年可以不开发,让开发商把囤地卖高价房演绎到了极致。

  当然,与这些房产商相比,那些财力雄厚的上市公司囤起地来更是大手笔。据《新华日报》报道,截至2009年9月30日全国房企囤地的情况,排在前十名的全是上市公司,囤地总规模已经达到3亿平方米。按照这些房地产企业今年的销售进度,手中的闲置地块至少可开发37年。

  除去为了抬高房价,还有些房地产商囤地就是为了倒腾土地挣钱。据业内人士介绍,现在房地产开发有一个现象:本地企业拿地,外来企业开发。因为本地开发商握有本地人脉资源优势,拿地更易,但他们中的一部分能力有限,根本就搞不了房地产开发,也有的拿了地原本就没打算搞开发,于是伺机转卖土地生钱。在地价扶摇直上的这些年,“炒地皮”获利比自己建房卖房来得容易得多。

  当然,这样的土地转让很少是通过二级市场交易的。因为近年来土地增值厉害,国家开征了土地增值税,如果直接交易土地,获利方须交纳30%至60%的土地增值税。为规避这一交易成本,拥有土地的开发商将土地注入一个公司,然后通过转让股权的模式把公司转让出去,其中拥有的土地自然也就“暗渡陈仓”,交易中最主要的费用只是3%的契税和5.6%的营业税。还有一些公司在转让土地时,直接把公司法人名字改过来,所需费用更低。如此运作,让卖地获利更甚,真正成了“养鸡的不如倒蛋的”。

  而对于上市公司,这样的囤地生财手段只能算小儿科。比如,首次进军南京的华润和保利两家公司在短短1个半月时间内,就“大手笔”地将南京58.7万平方米的地块收入囊中,且创造了新科“地王”。而58.7万平方米相当于今年以来南京土地供应总量的22%!而首次进入苏州的华润,本月以17.25亿元拍下相城两幅地块,楼面地价溢价分别高达98.7%和105%。

  上市公司大量拿地,除了因为他们家大业大资本雄厚,还因为“地王”是上市房企资本运作的工具。上市公司拿地后可以告诉股民,公司今后的销售量可以达到多少,资产增值多少,然后股票涨了,再发行新股、再募集,所以囤地的钱实际是股民的。这样,上市公司拿了地不需要盖房子就可以赚钱,等到房价涨到一定高位时再开发则再赚一笔。即便是房价跌了,上市公司也不吃亏,因为风险早转移了,损失的只会是股民。据《中国证券报》报道,由于房地产前景看好,今年上市房地产公司在证券市场扎堆融资近千亿,其中有12家房地产公司已通过公开资本市场完成再融资364亿元,还有33家房企公布了增发预案,募集资金将超过610亿元。

  对于开发商囤地,应该说各级政府都是反对的。国家明文规定,闲置1年以上的土地要征收20%的闲置费,超过两年的要无偿收回。但执行情况怎样?至今全国闲置地块被收回的仍屈指可数,而收回的土地与开发商囤积的土地比起来只是九牛一毛。

  在这方面,广州可以说在全国带了个好头。据报道,近两年,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市。同时,一房地产商还因为囤地而被没收了竞买保证金8000万元,并被禁止继续参与该地块竞拍。

  有专家认为,要想开发商不“囤地生钱”,政府就不能搞自由市场经济那一套,搞无为而治。在土地资源有限、房产又有硬性需求的情况下,政府应该运用法律的、行政的手段,积极干预房产市场。在当前土地价格已经成为房价主要推手之一的情况下,更应该调整相应的政策,严格各项管理制度,尤其是针对开发商囤地现象,在土地招拍挂之初,就明确竣工日期等要约。一旦开发商闲置土地不开发,政府一定要依约收回土地,而不能因为“土地财政”而放房地产商一马。更有人认为,在目前房地产业已初现复苏的情况下,与其严控购房者的房贷,不如调整各地出台的房地产“救市”政策,比如分期交付土地出让金等。

  要解决开发商囤地问题,政策的调整完善值得期待,而各级政府不断提高执行力更值得期待。

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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