自2003年开始，国家提出限制别墅用地供应，且对别墅用地的审批一年比一年严格。2006年起，更是全面停止别墅用地的土地供应。但是，市场上别墅类产品的供应量却逐年递增。中国房产信息集团的统计数据显示，2005至2009年，本市别墅类产品供应量分别为126.8万平方米、226.3万平方米、183.9万平方米、225.2万平方米和257.3万平方米。

　　为何别墅用地供应限制七年禁止四年后，市场上新增别墅类产品的供应量却不降反升。中房信近日分析报告指出，主要有以下四个方面原因。

　　一是有些项目建好多年，现在才拿出来卖。如目前在售的四季雅苑和绿宝园，都是1995年前后建好的浦东超低密度别墅项目。之前用于出租给在浦东的世界500强企业高管，去年受金融危机影响转租为售。由于这些项目都处于地段比较优越的成熟住宅区，且拥有成熟的居住氛围，尽管单价很高，却仍受到高端客户的青睐。

　　二是早年前批租的别墅用地，一直放到现在才开发。如即将于下月上市的和黄御涛园，其用地就是在2004年8月31日土地改批租为招拍挂之前，就已经批租出去的用地。在马桥板块还有17块别墅用地，可建近2000栋超低密度别墅，过去两年一直热销的超大型别墅社区绿城玫瑰园也在该板块。在巨大的可开发别墅用地存量以及绿城、和黄等品牌开发商的推动下，马桥板块正逐步成为上海又一高档低密度别墅聚居区。

　　三是一些开发商在大型地块中拿出部分用地开发别墅产品。如保利叶都和保利林语溪都是此类项目。其中，前者用地面积为40.84万平方米，建筑面积为 58.38万平方米，容积率为1.35。开发商将其中的北面地块用来建造高层建筑，南面则用来建造几百栋别墅。这样一来，该地块容积率达到了政府规定的要求，同时又建成了几百栋别墅。类似做法在上海一些大型项目中都有所采用，这在一定程度上增加了别墅产品的市场供应量。

　　四是少数出让地块容积率在1.0以下，此类地块多被开发成了别墅。2007年9月，龙湖地产拍下赵巷的8号地块。正常情况下，这类用地应该建造以多层和小高层为主的普通住宅，但龙湖在该块土地上建成了16栋多层叠加别墅、23栋双拼别墅、89栋叠拼别墅和20栋联体别墅。去年推出的闵行浦江镇143号地块，容积率仅0.58；朱家角B3、B4、B7、B8用地，容积率都只有0.7；金山、松江也有两块容积率分别为0.77和0.8的用地推出。从规划意义上来讲，只有容积率低于0.35的用地，才被称为真正的别墅用地，这类土地的供应才是被明令禁止的。因此，明令禁止别墅用地，是避免出现超大型低密度别墅区，不会影响到别墅类产品的供应量。(贺理铭)