普通楼盘一房难求 往日边缘产品吃香———

　　近来，搜房网业主论坛上，一些关于商住公寓的讨论明显增多，许多买房人都在询问40年产权的公寓项目是否值得购买。发帖人既有传统意义上的投资客，也不乏被住宅市场挤压外溢的自住购房人。

　　业内人士表示，作为商品房的供应主体，普通住宅在三月份的放量却明显低于往年，月初预计开盘的项目纷纷延期。与之相对应的是，不少商住公寓项目却频频放风开盘，个别项目甚至已经开始累计排号客户，吸引了很多购房人的关注。《广厦时代》调查发现，目前市场上的商住公寓项目所占比重较以往大幅上升，且开盘价格普遍高于预期。

　　●市场 需求带动关注度

　　商住公寓顺势高开

　　近日，位于北五环外的某公寓项目预计将于本月27日开盘，熙熙攘攘的排号选房再次涌现。据项目置业顾问介绍，该楼盘的大部分房源已被先期排号客户选定，仅剩部分小户型，预计正式开盘时将全部售出。

　　据了解，目前许多类似的公寓项目均处于排号阶段，并承诺将在三月底或下月开盘。例如位于昌平区八达岭高速北清路出口的珠江摩尔国际中心，因紧邻城铁13号线，又主打推出LOFT户型，而受到购房人的极大的关注。销售人员介绍，项目正在进行排号，目前售价在25000元/平方米左右。相比之前22000元/平方米的预计价格已随行就市大涨了一把。

　　对于价格的高开，销售人员表示，完全是基于市场行情。周边项目都在提价，并且每日咨询电话不断，排号客户已超过供应量，因此价格高开也就顺理成章了。

　　无独有偶，在城市核心区域内，由于可售住宅项目寥寥无几，商住公寓成了为数不多的在售楼盘，尤其是核心区的项目更是受到高端购房人的广泛关注。

　　位于朝阳区广渠路上的合生时代帝景目前正处于排号阶段。销售人员透露，项目拟定于4月开盘，预计价格在35000元/平方米，远高于此前预计的30000元/平方米。与很多公寓项目打出大幅度的折扣优惠牌不同，该销售人员表示，目前并未收到具体的优惠通知，开盘时可能会根据付款情况有几个点的让利。相关人士表示，由于该项目位于城市核心区，近来的供应已逐年减少，加之又毗邻去年的地王，受到投资客关注就顺理成章了。

　　●业内 保值、升值诱惑购房人

　　住宅放量锐减成主因

　　随着限外令的重新实施，原本预计受冲击最大的高端公寓项目事实上却并未有明显变化。相反，由于当下许多普通住宅项目都采取了缓慢开发的策略，使得当下公寓类项目的开盘量明显大于住宅。据亚豪机构调查统计的数据显示，仅以朝阳区为例，四月份预计开盘的14个项目中，商住公寓达到8个，占了大部分比重。

　　目前，商住公寓不仅是受投资者关注，也吸引着一批首次置业年轻人的目光。据海淀区公寓项目专家国际公馆的销售人员介绍，由于项目位于奥北区域，临近八达岭高速，因此现在排号的顾客主要以投资需求为主。但由于项目提供60-90平方米的精装修小户型，且19500元/平方米的均价远低于域内普通住宅25000元/平方米的价格，因此120-180万的总价对年轻的首次置业者来说仍有较大的吸引力。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在京城楼市高端化、住宅郊区化趋势不断发展的背景下，地段价值日渐凸显。对于资金实力较为雄厚的购房者来说，高端房产保值、升值的诱惑力更大。对于一些年轻的置业者来说，既想在方便的近城区居住，又无力承担商品房价格，小户型、精装修的商住公寓就成了很好的选择。

　　对于公寓项目受到的关注，郭毅认为，从投资人角度来讲，高端物业即使在未来整体房价出现松动时，较高的居住和投资价值也很难被稀释，再加上普通住宅价格的持续走高和开盘量的减少，客观上促成了商住公寓的走俏。

　　●提醒 商住公寓不一定是

　　会赚钱的房子

　　以投资为主要目的的商住公寓，售价虽然随着市场行情持续上涨，但租赁的方面却仍比较平静。例如，CBD区域广渠路沿线的商住公寓价格普遍在30000元/平方米以上，而区域内的租金价格却一直比较稳定，据麦田房产置业顾问介绍，以CBD一套出租公寓为例，105平方米的房源租金报价在5000元/月左右。而二手房价格在25000元/平方米左右，租售比达到1：500。这就意味着40年产权的商住公寓出租需要43年才能收回成本。

　　业内人士认为，随着公寓供货量的大幅增加，挤进公寓投资市场的客户也必然增加，随之而来的租赁压力也同样增加，公寓租赁市场的竞争也将越来越激烈，公寓的投资回报有可能会有所降低。

　　除此之外，银行信贷和税费也是影响投资回报的重要因素，购买商业公寓50%首付款的规定，以及还款年限的限制，使得不少投资客“以租养贷”的成本被提高。此外，对于商住公寓来说，水电费用普遍高于市政的一倍，物业的管理费一般也较高，如果空置的话，高额的管理费会让业主压力不小。因此，专业人士提醒买家:任何投资都有风险，尤其是商业地产投资更需慎重，公寓不一定就是“能赚钱的房子。(记者李桁)