虽然二套住房已经认定以家庭为单位，但还是有很多购房者在购房过程中有这样或那样的困惑，在具体该如何执行等问题上，银行方面也表示新规有待于细化政策的出台。相较于二套住宅的“尴尬”，商用物业开始走进购房者的视野，迎来了属于自己的投资新机遇。

　　市场透视

　　二套住房遇“坎儿” 商住物业拔头筹

　　购房者小李已经还完了一套住房的贷款，前些日子刚刚在万锦和平里看中一套总价40万元的房子，并准备仅剩的16万元首付款，可还没等交钱，二套住房贷款就确定以家庭为单位，首付比例也提高到了20万元，这给小李的购房热情浇了一盆冷水。

　　事实上，二套住房的认定标准出台，使得很多正准备出手购买二套住房的购房者开始出现观望，继而退出市场。尤其是住宅项目，由于首付比例增加了一成，很多资金不足的意向购房者都打了退堂鼓。

　　相比住宅，公寓、商铺、社区网点的楼盘项目则要好上许多，由于这类产品的首付比例一直是50%，二套住宅标准的出台后，这些产品的首付比例也没有发生变化，因此对购房者也没有造成影响。

　　铁西万达广场刚刚推出的公寓产品，刚一开盘就遭到了抢购，目前一些好的户型已经脱销；温州城的商铺一直都很抢手，目前仅余4-5层以租为主的商铺；亿丰时代广场商铺一期已经售罄，二期还没有推出；保利上林湾一期也仅剩100平方米以上的社区商铺，二期商铺已经在一期基础上上涨了3000元/平方米。

　　案例分析

　　案例1：首付都是50%　购买二套房有了更多选择

　　家住东陵区的谷先生已经拥有了一套住宅，今年想再买一套商铺做点买卖。但前些天出台的“二套住房贷款认定以家庭为单位”的规定却让他有些不知所措——自己这种情况算是购买二套住房吗？

　　为此，记者咨询了十多家楼盘售楼处，这些楼盘的销售人员都表示，谷先生这种情况应该不算是二套住房，因为规定是以“二套住房”为标准，一般来讲，居住与经营应该分开来看，商业与住宅也应该区别对待。

　　另外，像商铺、公寓这类产品正常的首付也是50%，贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，二套住房的新规对这类产品基本不产生作用，购买这类产品也仍按照以前的贷款标准进行。

　　与此相同，虽然一些二手房的首付在四成左右，但一些房龄老旧的房源首付比例也要达到50%，这样一来，公寓、商铺、二手房等一些产品的首付比例都达到了50%，这对于想购买二套住房的购房者来说，有了更多的选择。

　　案例2：先买商业后买住宅 可暂时按30%首付申请

　　与谷先生相反，来沈做生意的冯阿姨目前去年刚买了一个小的社区商铺，最近正想买一套住宅，不知道自己的行为算不算是购买二套住房，贷款能不能按30%的首付申请。

　　于洪区某楼盘销售人员告诉记者，目前具体的文件还没有下达，因此冯阿姨这种情况有可能会算入购买第二套住房的范围。但如果现在购买，售楼处可以暂时按30%的首付申请贷款，如果在审批过程中，中央下达了具体的文件，那么就有可能按二套来算。

　　如果在1-2个月后，按首付30%的贷款放款，那么就可以算做第一套住宅。但对于购房者来说，则应做好50%的首付准备，以免在日后由于资金不足承受不必要的麻烦和损失。

　　银行反应

　　如何界定“二套”仍未明确

　　针对先投资商铺再购买住房，或先购买住房再投资商铺这样的行为，记者特别咨询了中国银行、建设银行以及工商银行的相关工作人员。

　　中国银行沈阳北站支行工作人员告诉记者，这两种情况都与二套住房没有关系，暂时还可以按原来的贷款标准来贷款，如果后者购买的是新房，还可以按30%的首付进行申请。如果购买的是二手房，则根据房龄等情况进行贷款。

　　建设银行个贷中心工作人员也表示，商业与住宅算是两个概念，暂时可以不计入二套住房的范围，可以按原来的贷款标准执行。等新的规定下来以后，再进行调整。至于能不能30%首付贷款，要看售楼处与银行签订的具体协议。与这两家银行相比，工商银行的态度更为模糊，工作人员表示，现在还没有具体规定，这种情况也没有办法界定是不是二套住房，因此暂时做不了贷款，一切都要等新规下来才能执行。

　　投资解读

　　商住取代住宅 成为投资新增长点

　　同样是50%的首付比例，贷款利率相差无几，面对商铺、公寓、住宅等多种产品，到底投资者应该选择什么样的物业才更适合呢？

　　从市场上来看，沈阳在售的公寓类产品，普遍都比较高档，售价都在6000元/平方米以上，价格高的能够达到11000元/平方米甚至更高，虽然面积都是以中小户型为主，但其投资回报率也比较高。

　　另外，高档居住公寓小区租金也比较容易上涨。在沈阳金廊沿线，一套50平方米左右的公寓产品，总价在40-50万元左右，租金最高可达2000元/月。比附近同类型的房子每月要多出一倍还多。

　　沈阳华强广场的置业顾问也告诉记者，一套60平方米左右的公寓租金可高达2500元/月，远远高于周边普通住宅的租金水平。虽然单价高一些，但总价并不高，首付价也可以被大多数人接受。从长远来看，还是非常适合投资的。

　　当然，在售的商铺楼盘也不少见。一些专业商铺售价要高一些，每平方米都在2万元以上，但铺面面积小，总价也就在50-60万元左右。相比之下，一些社区商铺，地段好的售价能达到15000元/平方米以上，而且面积都在百平以上，总价较高；而一些新兴地区的社区商铺价格则要低得多，面积选择也更多样化，更合适投资。总之，虽然因地段不同，商铺投资回报率也不尽相同，但比起住宅还是绰绰有余。

　　可以说，如果二套住房首付提至50%，那么在首付比例相同的基础上，一部分投资住宅的购买者有可能会撤出住宅市场，转而投资商住物业，寻找新的投资增长点。(记者 石彦梅)