楼市新政密集出台后，全国楼市开始进入“混沌期”，连业内人士都直呼现在的楼市让人看不明白：尽管有舆论认为，全国楼市已有降温趋向，但在一些城市，仍然可以看到楼盘打折、VIP预订火热等情况。事实上，在这纷繁复杂的表象背后，是一般大众较为陌生的“潜规则”，在潜规则支配下，楼市总能表现出它符合开发商利益的一面。针对这一现象，记者近日随机发放了100份问卷，调查结果显示，已经购房的人群中多数都遭遇过暗箱操作。

　　购房者的疑惑

　　从东北到海口海甸岛置业的刘女士打电话向记者反映称，她被开发商“忽悠”了：收房时发现公摊面积奇高，与购房时所说大有出入。“开发商怎么可以这么不诚信呢?”她希望开发商在售楼时应该把所有细则都公开，不要搞一些让消费者弄不清楚的潜规则。

　　刘女士的遭遇并不是个例，在记者的调查中，在已购房人群中，多数受访者表示曾经遭遇过楼市潜规则。

　　所谓“潜规则”一词，源自吴思的《潜规则：中国历史的真实游戏》一书，该书出版以后，“潜规则”概念开始风靡，并被照搬到各种行业中。按照吴思的说法，“潜规则”是指“隐藏在正式规则之下、却在实际上支配着中国社会运行的规矩”，换句话说，就是存在于某一行业内进行暗箱操作的某种惯例。这些规则实际支配着行业运转，却因为无法端上台面而不为大多数人所熟知。

　　“前几天开发商要我收楼，居然连三证一书都没有。”因为要结婚，去年买了一套新房的邱先生告诉记者。作为房地产从业人士，他认为开发商在证件尚未齐全的情况下就要求业主收楼的行为是极不合理的。“不仅没有证件，由于开发商那边赶工期，交楼的时候连电梯都没有装好。”邱先生说，他因此拒绝收楼，希望开发商能先把问题解决掉。

　　不过，并不是所有人都像邱先生这样熟悉房地产业的相关规定，大部分业主并不清楚自己所拥有的权利，也因此往往无法维护自己的利益。

　　除了开发商，中介方面也存在一些让消费者诟病的问题。“中介费太高。”同样为了结婚，去年购买了一套二手房的小龚说。这套位于8楼的二手房花了小龚41万元，因为是二手房，其销售由中介代理。“最后中介费花了房款的3%，也就是1万多人民币，但后来我才知道，原本1.5%的中介费就能搞定。”除此之外，他觉得房价也贵了一些，为了还房贷，现在他不得不过着拮据的房奴日子，“早知道我就买40多平方米的小房子了，我就是笨了点。”小龚无奈地说道。

　　在海口龙昆南路，许女士几个月前与开发商签订了购房协议，但随后海南国际旅游岛建设获批，海南房价上涨，开发商随即退还预订金，撕毁协议。许女士认为，开发商之所以毁约，就是为了在房价上涨过后能多赚一笔。

　　潜伏的规则

　　在记者的调查中，“排队买号实为假象”和“虚假广告，夸大宣传”是最多受访者曾遭遇或了解的“潜规则”，分别有83%的受访者选择此项，其次是“分期销售制造畅销景象”和“开发商无偿占用配售物业营利”，分别有75%和42%的受访者选择。

　　“在这些所谓的潜规则中，房托最为人所熟悉。”邱先生说，“有一些开发商为了造成开盘大卖的现象，找各种类型的人来扮演买房者。”邱先生介绍，因为有利可图，这些房托往往不辞劳苦，在开盘前夜就开始排队等候，给真正的买房者造成心理压力，进而也急切参与到购房人群中，开发商因此获利。

　　据邱先生表示，他曾多次在楼盘销售现场见到过这些房托，“多数是50多岁的大妈，一天可以拿20-50元，如果是白领就要更贵一些，大概是80-100元一天。”除了这些领工资的“雇佣军”，一些楼盘的代理公司也会叫自己的员工去充当买房者，增加人气。“有一些代理公司既做二手也做一手，有些做二手的代理会给二手商铺的人下任务让他们带人去看楼，如果价位差不多的话，对有些二手房消费者是有吸引力的，这些员工则可以得到相应的分成。”

　　不过，还有一些业内人士表示，诸如房托这样的“潜规则”只能算比较初级的“忽悠”方式。“真正的潜规则往往侵害消费者利益，而受害者本人却没有察觉。”从事房地产专业传媒的张先生说，一些开发商利用公摊面积做文章，公摊面积不明确、测绘结果不公开，让买房人多年来难以明白消费。“还有一条是变相改首付，比如开发商给购房者提供首付的分期付款等。”这样就突破了政策规定的首付标准，实现上有政策、下有对策，从而规避调控风险。

　　而曾在中介机构和发展商工作过的黄先生则以他的经历提出了更多“潜规则”的实例。黄先生曾在多家中介机构任职，现在是一家中型发展商的项目经理。“楼市中，暗箱操作的东西是很多的，诸如销售人员炒房之类的我都经历过。”他以他的工作经历告诉记者，楼市的各个方面都充斥着“潜规则”。

　　“我现在在做发展商，就谈谈发展商的吧。”据黄先生介绍，不少开发商都会把容积率做大一些，容积率做大，可建造房屋的面积就会更多，在现在这个寸土寸金的房地产市场，这显然是很受开发商欢迎的事情。“容积率做得大，房子面积就可以多一些，自然就可以多卖钱。”但是，容积率越高，对业主来说，就意味着建筑密度越大，居住起来舒适度更低。“当然，因为容积率是法定的，一般不允许更改，一些开发商都是在后期建设中偷偷增加一些面积。”而到这个时候，一般的消费者也不会跟发展商计较，甚至很少有人会注意到这些小细节，开发商则顺理成章地“多收了三五斗”。

　　但凡有购房意愿，曾经看过房或拿到过楼盘宣传手册的消费者，一定会被楼盘所介绍的完善配套所吸引。现在的楼盘动不动就号称“五星级配套”，允诺其配套从生活上到品位上都是上佳之选，但据黄先生介绍，由于预售制度的存在，事实上发展商前期承诺的很多配套后期基本上都难以落实。也就是说，那些宣传册上的美好宣言只能是“纸上谈兵”。

　　“发展商卖完楼了，基本上就不会再投入去理会住户了。因此全国各地才有出现很多业主闹事的新闻。而与财大气粗、人脉广泛的发展商相比，购房者基本都处于弱势，无法保障自己的权利。”黄先生说，他现在就职的发展商就是这样做的。“我认为，除了一些品牌声誉比较好的发展商外，其他发展商几乎都会搞这一招。”他建议，消费者如果经济能力足够的话，最好尽量买品牌发展商的楼，虽然比较贵。“人家赚品牌的溢价，没兴趣搞这个。”

　　黄先生介绍，除了发展商，中介代理上也存在一些暗箱操作的地方。“中介卖房子，其实很多房子都留起来了，先卖差单位，再卖好的。”这是因为好房子总是要留出来以备后期待价而沽。“一般房子的价格要越卖越高，前期卖的单位都是较差单位，后期的好单位价格就可以吊高了。”此外，他也提到了前文小龚所提到的问题。“中介卖房子，折扣是有很多的，消费者一定要自己多去争取，否则中介是不会自己给你优惠的。”黄先生表示，因为中介从开发商那里拿房子的价格较低，中介拿到房源后，往往会在此基础上设定一个较高的价格，以此提供给消费者，因此房价的折扣空间很大。

　　尴尬的现实

　　尽管“潜规则”普遍存在，却也有不少业内人士向记者表示，这种开发商、中介与消费者之间的“潜规则”并不能真正说明问题。

　　“这是小问题，都只是销售环节的小伎俩。”知名房地产评论人陈宝存表示，真正的“潜规则”集中在土地招拍挂的暗箱操作，容积率调整和税费的减免以及贷款的操作上。“现在的土地招拍挂，一般地方城市有很多是运作好的，条件的限定是按照某个企业的条件来的。”也就是说，最后的赢家已经内定，招拍挂只是走走过场。

　　“如果通过暗箱操作，容积率调整也是经常的事情。”陈宝存介绍，“拍地时确定的容积率比如2.5，调增到2.8很容易，占地10万平方米，调高0.3，也就是增加3万平方米，这3万平方米至少赚3000万。”

　　而税费调整方面，由于税收是国家统一制定，不可能做文章，但费用方面，由于不是国家统一制定，可操作空间很大，一些开发商也可以通过暗箱操作来实现费用的减免。

　　“贷款这块的潜规则主要存在于私企和银行之间。”与黄先生的看法一样，陈宝存也认为，潜规则主要存在于私企或小企业中。“反而国企央企不存在潜规则，国企不敢做得过分。”

　　不少业内人士都认为，与其背后的问题相比，所谓的潜规则只能算“小鱼”，产生这些问题的原因才是真正的“潜规则”。黄先生介绍说，不少发展商的很多房子，都以8折或更低的价格卖给了关系户，以便打通关系。房地产发展商在办理各种证件审批的过程中，需要利用“关系”的帮忙。利益和因利益而产生的关系是导致潜规则横行的原因。陈宝存表示，他认为导致潜规则盛行的原因在于人性而不在于制度。

　　不过在记者的调查中，有相当多的受访者认为，造成潜规则的原因是政府或行业监管不力。在调查问卷中，有75%的受访者认为，缺乏行业监管、或者监管不力是导致潜规则丛生的主要原因，另有42%的受访者认为，在房地产市场中买卖双方地位的不平等也是导致潜规则横行的原因。

　　此外，也有一些受访者提出了不同意见。受访者尚小姐表示，她认为目前潜规则得以盛行的原因是因为有一个急切而广大的市场。“曾经有个新闻说，高房价的最大推手其实是丈母娘，虽说是玩笑，但也不得不说是其中的一个原因。”

　　受访者曾先生认为，开发商与监管部门利益的一致性导致了对潜规则的监督事实上无效。受访者李先生则认为，潜规则产生的原因主要在政府，由于政府不作为，默认通过房地产来拉动经济繁荣的方式，打击潜规则会对房地产市场造成冲击，导致相关部门默许潜规则的存在。

　　邱先生则认为，潜规则产生的原因是中国房地产市场的一些制度模糊不清，或者其存在本身就不合理。“最重要的是买卖双方很多东西信息不对等，具体不太好说，总之感觉很多东西法律上没允许，但也没说不行，就是所谓行规，比如期房制度。”由于预售制度是一种期货交易，这导致了购房者风险的存在，开发商可以根据市场情况来调整销售规模，分期办理预售许可，这就导致了一个楼盘的前后期项目价格的差异。此外，开发商在售出房屋后，很有可能无法兑现对购房者的承诺，出现上文黄先生所说的一系列纠纷等等情况。“预售制度的缺陷已经是市场共识。”

　　4月19日，住建部发布通知，要求各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。邱先生认为，房地产市场还存在不少这样的制度问题。

　　张先生则寄希望于政府，他表示，希望相关职能部门通过政策、法规等措施，完善房地产市场，揭开楼市“潜规则”，还消费者一个公平、透明的消费环境。(记者姚虹)

　　“潜规则”突显“显规则”缺陷

　　潜规则的出现不是偶然的，而有着深刻复杂的原因。潜规则的存在不是孤立的，而是与其他社会问题交织在一起。与潜规则构成对立面的，是党和国家以及各地区、各部门制定颁布的法律法规、制度条例、原则纪律等，姑且称之为“显规则”。根据唯物辩证法，潜规则与“显规则”这对矛盾的发展情况只能是此消彼长，一方超越另外一方，成为主导力量。但现实问题是，潜规则在一些领域和环节大有市场，成为主导力量。而造成这一问题的主要原因就在于“显规则”执行不力。因此，要解决潜规则问题，就必须扶正压邪、激浊扬清，让“显规则”发挥功能和作用，成为主导力量。

　　冰冻三尺，非一日之寒;拨乱反正，须非常之策。一方面，加大惩处力度，不断压缩乃至消除潜规则存在的空间;另一方面，加大建设力度，切实树立“显规则”的权威性和公信力。“显规则”深入人心、蔚然成风了，潜规则自然就无法猖獗，就会失去市场。(彭国华)