日前召开的国务院常务会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。新的调控手段能否对房地产市场健康发展起到积极作用，能否真正打击投机行为从而对楼市起到调控作用？笔者近日专访了湖南省工商联不动产商会秘书长李咏。李咏认为新“国四条”这一刀狠砍下去，相关的连带影响不容小觑，可以说同时留下了四道伤口，最终政策命中率到底有多高，还得观望。

　　新政只能产生短期效果

　　李咏表示，真正有住房需求的人“很受伤”。首先，这把刀在割掉投机者的利益的同时，也刺伤了普通购房者的购房需求，特别是低端消费群体的刚性需求。

　　由于房贷利率的提高抬高了买房市场的准入门槛，增加了普通购房者的经济负担，一部分无房户中的中低收入家庭将被挤出市场，只能暂时放弃买房计划并重新陷入观望状态，那些本就买不起房的“蜗居”一族，距离买房的梦又远了一步。

　　二套房贷首付不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍——这一刀侧面伤害了广大中产阶层的改善性住房需求。温总理在2010年初就说过要让人民活得更有尊严，怎么做到活得更有尊严？对于中产者来说无非就是生活上的改善，无非就是旧房换新房、小房换大房，然而，当这些改善性购房者在面对高昂的首付和尴尬的利率时，他们的尊严诉求之路又变得任重而道远。

　　李咏表示，政策的出台，很大程度上是在京沪一线城市的现状参照下应运而生，然而，二线城市的感情却也被迎面而来的这一刀给伤害了，因为它是横着砍过来的，地州市也无处可逃。比如我们湖南，尤其是“长株潭”地区房地产发展具有鲜明的区域个性，其主要体现之一就是房地产行业对湖南经济的发展不可或缺，湖南的房地产与北京、上海、深圳等一线城市的发展形势完全不可同日而语。

　　他说：“首先，长株潭融城规划正徐徐展开，在未来数年，将有数十万人来到长株潭城区居住。支援长株潭房地产的发展，更有利于众多企业落户长株潭城区。房产将成为加速长株潭‘两型社会’建设、加速城市群发展的产业能量，成为长株潭城市化扩张的催化剂。

　　“其次，整个湖南，尤其是长株潭地区房地产价格相对良性，没有泡沫，相对于北京、上海、深圳这些一线城市，每平方米动辄两三万元的起价，长沙的房价是比较低的，如此鲜明的区域个性，使湖南房地产行业迥异于中国诸多一线城市。”

　　他说，观察二线城市的购买者主要是改善性需求，相比而言，投机泡沫不大。这次新政恰好抑制了中低端需求，相反放过了那些别墅类消费的高端人群。因此政策调整，应该对二三线城市区别对待，像湖南的区域政策不应是打压房地产，而应抓住融城机遇、抓住价格比较优势、抓住外来资金转移等机遇，出台鼓励性政策，加速发展房地产业。

　　个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”，银行找不到任何一个产品能比房贷、尤其是个人房贷更加优质的长期资产。打压性新政的实施势必对商业银行的业务产生很大的影响。

　　房贷首付提高抑制了部分潜在需求，银行在业务的增量上也会放缓，对于一些靠维持较低价格来吸引客户的中小银行而言，这次提高首套房和二套房的首付提价无疑给商业银行带来了更大的压力，而对于市场地位稳固的大银行来说，也会因高额首付而流失掉中低收入的基层客户，新政从某种意义上可以说是缝上了银行那只吸金的口袋。

　　收缩流动性，只意味着下一次可能流动得更猛，这不是市场调节的办法。

　　李咏表示，对于此次新政的出台，是行政的强制干预，旨在抑制需求。然而，无论是从生物学、生理学、心理学，还是经济学来看，抑制都不是疏导压力的良好办法，抑制久了，接下来出现的就是猛烈喷发。

　　这次政策对需求的抑制也不例外。它实质上只是在延缓需求的爆发，然而在“被抑制”阶段，市场的需求就进入了一个恶性的蓄水期，等膨胀到闸门挤开之时，它出现的就是不可遏止的需求泄洪。在当前的市场环境下，良性的方式应该是增加房产的市场供应量，政府在货币政策上继续放开步子，重点放在调整产品结构上，对房地产应该有一个长期的规划，国家对城镇建设、农村住房建设，都应该有系统、长期的规划。

　　湖南的房价不会出现明显下降

　　李咏说，首先，湖南均价本来就不高，并且现在处在城市扩张的上升阶段，相应的房地产行业也会迅猛发展，总的房价走势依然是上升。第二，新政要求银行收缩买房消费需求，但目前对开发商的信贷需求并没出台打压政策，政策目前只是在抑制消费需求，并没有抑制开发需求，房地产商的信贷来源并没有收缩，房产商依然可以活下来，依然会有好的资金链。第三，地方政府也未必愿意房价下来。第四，行业组织也在发挥越来越强的作用，其内部成员正积极开展行业互助，互相拆借，静待下一轮需求的“猛兽”出笼。

　　李咏表示，新政主要打击的对象是短线炒房的投资者，对首次购房者不会有影响。作为一个成熟的地产市场，房价持续上涨的总体趋势不会变，新政只能短期内产生有限效果，一旦压力膨胀，市场消化掉正常利空后，房价必然再现2008年的报复性反弹，到时又会迎来新一轮的房价上涨。从这个角度来说，目前房价不会下降，但上涨也乏力，应该是买房的好时机，等到新一轮房价上涨时又错失机会了。(本报记者 苏群）