优质土地不足

　　中国证券报记者根据官方公布的数据统计，2007年至今北京市通过“招拍挂”出让的住宅及商业用地面积总计2260.72万平方米，规划建筑面积达到2985.6万平方米。而根据北京市统计局数据，从2007年至2009年5月，全市商品房销售面积累计已经达到4257.42万平方米，住宅销售面积累计达到3404.44万平方米。据此计算，从2007年至今，商品房的供需缺口高达1271.82万平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口为年均549.71万平方米。可以看出，土地供应明显不足。

　　“近三年来，北京市招拍挂土地的规划建筑体量，与商品房年均销售量相比明显偏少。今年以来，城区四环内地块的供应量，已经降至个位数。”银河证券一位分析师对中国证券报记者表示。

　　今年上半年，北京市商品房销售迅速放量，连续数月创历史新高，使得京城地产商的库存房源大幅下降。北京市房地产交易管理网的最新数据显示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面积964.82万平方米；与今年初相比，分别下降31.3%和28.9%。其中，东城、西城、崇文、宣武四区的可售期房住宅合计仅为5200余套。以1000余个在售项目计算，北京平均每个项目的期房住宅存量仅70余套。“供不应求”的故事又开始蔓延。

　　从年初至今，北京城八区仅推出12块住宅及商业用地，土地面积共计37.80万平方米，同比下降70.36%；规划建筑面积66.63万平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四环内基本没有住宅用地供应，开发商尽力拿地、同时控制销售节奏也就顺理成章了。”昨日，参与广渠路15号地现场竞价的一位地产公司高管告诉中国证券报记者。

　　业内人士对此表示了极大的担忧。“土地供需缺口不断扩大，将导致未来商品房有效供给下降，加剧市场供求矛盾。”

　　涨价预期日盛

　　近三年来，直接影响到北京商品房价格走势的招拍挂土地，其整体溢价率变化明显。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2006年北京市商品房土地成交价格的溢价率为16.92%。在疯狂的2007年，溢价率达到72.64%，2008年为41.29%，2009年至今溢价率为29.02%。

　　面包和面粉开始比着涨价，正在加剧市场泡沫膨胀的风险。受地价上涨影响，6月份，北京开发商捂盘之风又起，不少原定于6月份开盘的项目纷纷推迟入市时间。

　　原本应于5月20日开盘的位于东北三环的某楼盘，实际开盘日期就比规定晚了整整一个月。而根据有关调查，这种推迟开盘的现象并不少见。部分楼盘不仅未按政策规定在取得预售许可证后3天内开盘销售，而且用先收取“诚意金”的方式确定潜在客户数量。到真正开盘时只销售预定数量的一半，并通过不断提高售价造成楼盘热卖的景象。

　　业内人士透露，一些楼盘每次只拿出几个单元来卖，通过这种捂盘的手段一来可以起到涨价的目的，二来还能调动购房者的购买热情。

　　万科总裁郁亮日前在参加由中国证券报主办的“2008年度金牛百强上市公司高峰论坛时表示，“北京土地竞买我们也参与，但万科没有志在必得的地。目前市场确实应该说出乎所有人意料，反转速度比较快，这反而令我们警惕。”郁亮认为，房价应和居民收入水平相匹配。如果长期脱离老百姓实际收入水平的话，房价一定不可支撑。房地产市场和不可能仅靠投资来维系。

　　不过，也有开发商认为，近期土地市场的火爆主要集中于部分热点区域，整体而言，市场还处于复苏阶段。首创集团总经理刘晓光表示，该公司也正在寻找好的地块，比如核心城市的核心地段。总体而言，现在土地的价位还处于低位，地王是个别现象。