房价较高的楼盘成交量下降明显，房价较低的楼盘成交量仍在上升通道

　　-本报记者 王松才

　　地王频出，销售下滑

　　北京，9月7日，民营房企北京金力投资有限公司以1.49万元／平方米的楼面价格购得紧邻国家奥林匹克森林公园的地块。据悉，目前该宗地周边普通二手房住宅售价在1.4万元每平方米。

　　上海，就在本月初徐虹北路住宅地块刚刚刷新7月由金地集团拍下的青浦赵巷地块单价最贵记录后，上海新地王的称号可能又要易主。迹象表明，上海市规划和国土资源管理局本月推出的长风地块，将会把今年以来上海楼市的地王争夺战推向又一个高潮。在上海市规划和国土资源管理局发布的土地出让第54号公告中，长风6B、7C地块已成为当下上海地产市场当之无愧的焦点。

　　9月7日普陀长风6B、7C地块出现第一轮报价，直接由挂牌起始价的30.58亿元跳至56.28亿元，超出底价84%，已是今年来全国土地市场的最高价。而报出这一惊人天价的，是去年还因资金链问题苦苦挣扎的浙江绿城。

　　8月份以来，上海开始频生地王，例如深圳具有国资背景的金地集团以30.48亿元拿下青浦赵巷10号地块，央企华润置地35.22亿元拿下嘉定南翔地块。

　　厦门，9月8日的国有土地拍卖会上，备受关注的唯一居住用地2009G23以10.47亿元被气势如虹的厦门恒兴置业有限公司竞得，溢价5.139亿元，几乎翻倍。成交楼面地价达到30940元每平方米。

　　与地王如“爆米花”般出现相对应的是，全国不少地方楼市成交量开始出现萎缩。

　　据中国指数研究数据信息中心监测：8月份全国30个大城市中，只有1／3约8个城市住宅成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。

　　8月份，既是传统销售淡季，又恰逢政策收紧，各城市库存量继续下滑，如杭州、深圳、广州等城市已经降到历史较低水平，市场供应偏紧。成交面积最大的仍为上海，达到240万平方米，其次是重庆和北京，但成交面积均低于200万平方米。

　　业内人士指出，全国楼市销售出现大幅度下跌的原因，主要是因为收紧“二套房贷”所致，预计9月份将有更多城市的成交继续下滑。

　　对于8月份以来频繁出现的地王，北京中大恒基市场部经理张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为：“首先最近出现的地王最大特点是单价高，但总价已经比6、7月份有所下滑。其次地王项目不断出现则证明了现在的开发商依然对楼市有比较好的信心。但频繁出现的面粉价格超过面包价格已经说明现在楼市处于非理性状态。”

　　“从市场角度看，我理解不了为什么现在还能出地王。”张大伟对本报记者表达自己的疑惑。

　　从克而瑞中国研究中心截取的8月24日至8月30日全国楼市成交数据来看，十大重点监测城市成交总量与前一周相比呈下降趋势，上海、南京、杭州、天津、深圳等多数城市在该周成交走低；该周高溢价地块频现，多幅地块溢价率超过100%；沪深港三地个股总体表现依旧消极，近七成地产股下跌。

　　克而瑞中国提供给本报的数据显示，8月份最后一周十大重点监测城市成交总量与前一周相比呈下降趋势。上海、南京、杭州、天津、深圳等多数城市该周成交走低，其中深圳成交面积环比降幅达40.62%。而西南区域的重庆、成都以及中部武汉成交量该周环比有所上升，成为该周重点城市中的亮点。

　　从全国整体市场来看，多数非重点城市成交该周同样环比有所下滑。但就幅度来看，没有成交量环比增幅(降幅)大于50%的城市。

　　“发改委表示下半年将完善楼市调控，土地、房价将是政策调控重点。另外，税务总局也在酝酿房地产税制改革，或将取消土地增值税。”克而瑞研究人士对本报记者表示，政策的转向也是造成各地楼市成交下降的原因。

　　两极分化日益明显

　　在地王频现、房价持续走高的同时，成交量却出现了下降。同时，本报记者也注意到，楼市开始出现了两极分化的局面：房价相对较高的楼盘或区域市场成交量下降比较明显，而房价相对较低或楼盘性价比较高的市场成交量则依然处于上升阶段。

　　“我们也观察到的确是有这个情况。这也说明了现在的需求依然很旺盛，但是楼市的价格已经超过大部分人的承受能力。比如现在北京均价在1.5万到2万元每平方米的楼盘开盘当月基本能销售60%以上。而2.5万元每平方米以上的楼盘我们统计8月销售量不到30%。这说明投资性需求已经因为房价今年来上涨了40%以上的幅度而出现畏高。”中大恒基张大伟对本报记者表示。

　　北京购房者小张也对本报记者表达了相似的观点：“限于购买能力，价格过高的楼盘我们也无法承受，只能选择单价比较低的楼盘。如果让我在四环内购买一套单价在2万元每平方米以上的楼盘，我肯定买不起，也只能选择近郊区交通相对便利、价格相对便宜的房子。”

　　企业方面两极分化的情况也日益明显，尽管开发商现在“不差钱”，但随着房价的走高，不少开发商手中的房子越来越难销售，尤其是那些盲目提价的开发企业的项目销售愈加困难。而那些选择低价销售策略的开发商的项目销售则依然乐观。

　　以恒大地产为例，恒大于8月23日在全国15个城市的27个楼盘同步推盘发售。其中，重庆恒大金碧天下和包头恒大华府，开盘当天便以2980元每平方米的起价完成近9亿元的销售额。截至开盘当日晚，恒大地产在全国的新推楼盘共销售1129套，当天销售额就达10.18亿元。业内人士对本报记者表示，恒大当日推出的楼盘均价普遍低于周边房价，其一直坚持的低价入市销售策略收到了不错的效果。

　　与此相反，号称北京今年上半年涨幅最大、最暴利的楼盘润泽悦溪从今年初的8000多元每平方米一直涨到现在的近1.7万元每平方米，现在却陷入销售僵局中。位于北四环附近的楼盘金泉时代从年初的每平方米13500元涨到现在的2.2万元每平方米，也不得不面临售楼处日益冷清的局面。