北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。

　　挂在北京市土地整理储备中心网站首页的红色倒计时牌似乎预示着政府的坚定信念：1000亿元资金正在逐步到位，以确保今年的土地储备投资。

　　这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发最新模式，如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。

　　据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资1131亿元，为确保1000亿元的投资目标，北京土地整理储备中心从13家银行获得的授信资金额度约为1510亿元。

　　开发商淡出一级开发

　　事实上，土地储备中心全面接管一级土地市场的做法在国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中早露端倪，其中明确表示了土地储备的目的：供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。

　　北京市土地整理储备中心内部人士向记者详解了具体流程：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。

　　“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”上述北京市土地整理储备中心内部人士说。

　　记者了解到，从今年起，开发商将没有机会再参与到北京的一级土地开发，开发商通过参与优质土地的一级开发顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步步丧失。

　　上海五合智库总经理邹毅对此表示，此前政府一般会对进行一级开发的企业有拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。

　　“让开发商提早介入土地一级开发，政府也可以通过一些条约保证后期开发主体的存在，避免出现流拍的现象。”邹毅说。

　　这场土地一级市场大收权，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控房价目的？

　　邹毅认为，一级开发的成本决定了招拍挂的底线，但不会从根本上改变土地价格构成，因为成交价是由市场的价格预期决定的，不是由一级开发成本决定的。

　　“虽然确保了一个价格底线，但只要有竞价存在，这个价格底线就会失去意义。”邹毅说。

　　但北京市土地整理储备中心内部人士则坚定地认为，政府垄断土地一级开发可以更好地遵从整个区域经济的发展规划供给土地，并调整供给的速度和数量，从而达到调控房价的目的。

　　银行受益

　　值得注意的是，在北京这场土地变革中，银行充当了助推者角色。

　　记者得到的某大型股份制银行内部分析资料显示了总体授信原则：出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立。

　　“除了能够获得利息外，授信的综合效益巨大。”上述银行高管透露，一般拆迁补偿款不会马上用完，在拆迁期限内贷款又能在银行派生出大量的利息。当拆迁正式启动之后，土地整理储备中心的存款作为拆迁补偿款要发放到拆迁户手中，当后者拿到拆迁补偿款之后，银行会跟进服务，对拆迁户进行营销，把个人资金又吸引到了银行。

　　“银行授信给土地整理储备中心的贷款派生出的利息在银行体内循环，这种贷款要比给开发商放贷还要有吸引力，因为金额大，风险小。”该高管说。

　　风险隐忧

　　“北京的做法不一定适用全国，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性较小，一些二三线城市，很可能就会出现流拍，风险就会转嫁到银行。政府应该充分授权，对不同地区、不同项目区别对待，不要让过多的银行资金沉淀到一级开发中去。”邹毅说。

　　而这一风险也开始引起了一些金融机构的重视。

　　在上述银行内部报告中提到，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况；对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现。

　　该报告指出，土地储备中心资本金较少，过分依赖商业银行资金，资产负债率较高，抵御风险能力低。在实际运作过程中，有时因地段拆迁成本过高，使开发成本高于市场可接受的出让价格；有时因地块受政策因素影响导致地价下滑，造成土地开发成本与收益不匹配。此外，拍卖中流拍也会导致土地出让收益得不到充分实现。

　　“银行对土地储备贷款的风险意识正在升温，相关部门应早日出台规范土地储备信贷的政策以降低风险。”上述银行高管说。(中国房地产报)