12月14日国务院常务会议提出“国四条”遏制高房价，其中特别提到要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，完善土地招拍挂制度。“要实现这一目标，增加中低位商品房土地供应，就不能把现行的招拍挂制度当做惟一的供地模式，而是应该实行土地出让的‘有限市场’，而不是完全由价高者得的‘自由市场’”，《房地产报》总编助理马峻岭分析说。

　　土地供应应转向“有限市场”

　　今年国家出台的关于土地方面的新政策并不多，令人印象较深的是上月国土资源部发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》，即业界所称的“限大令”，主要内容是限制地块出让面积以遏制地王，被看做是对招拍挂制度的一次补充和完善。此次国务院再提完善招拍挂制度，业内人士认为，主要会侧重于监督“限大令”和打击囤地等方面的政策落实情况。

　　而国务院常务会议提出的要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，目前还没有出台进一步的解释和相关配套政策。长春市国土资源相关人士表示，对国务院的相关要求，他们也在“揣摩”、“领会”。

　　业内人士认为，抓住增加土地供应这一龙头抓住了增加普通商品房供应的根本，但如果相关细则不出，这个要求很难落到实处。

　　据了解，今年吉林省住房和城乡建设厅曾经发文要求在商品房小区按5%的比例配建廉租房，以解决廉租房用地问题，扩大房源，但是这个5月份出台的规定，至今也没有得到执行。“一是该规定涉及土地等多个部门，建设口一个部门难以协调；二是缺乏具体的可操作性强的细则”，吉林省住房和城乡建设厅相关人士向记者表示。

　　中央党校研究室副主任周天勇曾提出改革现行土地制度的一揽子建议，包括改变政府寡头垄断一级市场供应的局面，形成供给方也充分供应的市场；集体土地、城镇国有土地都可以自由入市等。

　　长春房地产业内人士顾永超认为，由于我国仍然面临着“保增长”的任务，明年对土地市场不可能进行较大规模的调控，只会做一些小的修补。

　　“供应普遍商品住房的用地肯定不会跟高档房用地一样，一起拿到土地市场上去竞拍，否则，招拍挂来的土地，想建普通商品房也普通不了。”马峻岭说。他认为，明年对普通商品房的用地与高档商品房用地会采取不同的政策，区别对待。

　　“如果说国家要增加普通商品房供应，那么哪些地是为这些房子服务的，肯定会有相关配套政策，比如，政府提供补贴，或者在招拍挂中运用综合评定指标，而不仅仅是价格。这就是‘有限市场’”。马峻岭说。

　　长春“地王”爆冷引发对招拍挂反思

　　近两天长春市最大的新闻是地王“爆冷”，万科集团“一锤定音”，仅以10.5亿元拿下长春东光地块。该地块是长春南湖周边的“绝版地块”，也是长春市今年呼声最高的“地王”，对此地块成交价的预期最低的在20亿元，最高的达30亿元甚至40亿元。万科、中海、保利三大地产巨头拍卖前都缴纳了四亿元的竞买保证金。由于此前三大家在长春土地市场上已经数度厮杀，业内人士普遍认为东光地块的竞买将是又一场火并。但是出人意料的是，当竞买从10.5亿元开始后，举牌的只有万科一家，另外两家完全做旁观状，结果万科轻取东光地块，拍卖现场一片哗然。

　　尽管长春市国土资源局局长朱亚福接受媒体采访时表示，这个价格是一种理性回归，不过很多业内人士对此并不认同。易居中国长春分公司总经理王喻冬认为这个价格不正常。40多天前出让的长春长铃地块，土地面积比东光地块少近13万平方米，区位优势也远不及东光地块，却拍出了14.64亿元的总价。易居中国此前对这块地的价值进行过测算，成交价应该在20亿元以上，十五六亿没有一点问题。

　　对此结果，业内人士对此比较一致的看法是，三家开发商达成了某种默契，联合起来与政府博弈。

　　“是不是开发商事先协商过？”吉林省社科院经济所研究员李晓群谨慎地表达了自己的看法。

　　“如果是这样，那就意味着，开发商拿地已经从过去的只有‘硬拍’一种办法，转向‘合纵联横’，以达到曲线降低成本的目的。”马峻岭分析说。

　　事实上，此前已经有开发商通过收购有土地储备的中小企业的方式直接获得土地，以绕开通过招拍挂可能产生的高地价。

　　土地供应不能只靠招拍挂

　　万科以10.5亿拿下东光地块后，业界普遍认为，最感意外的可能是当地政府，因为政府此前对这块地抱有很高的希望。朱亚福局长在该地块拍卖后曾坦诚，“国土资源局代表政府卖地，我当然希望卖得高一些”。并且，今年12月初，长春市国土资源局曾高调表示今年土地收入可能超过100亿元。而当时的土地收入只有78亿元，在距年底只有一个月的时间内放出这个话来，显然对东光地块寄予厚望。

　　据了解，在招拍挂制度特别是在“地王”效应的哄抬之下，土地溢价被空前放大，政府财政收入水涨船高。某机构研究成果显示，目前土地拍卖的收入占到地方财政收入的40%至50%甚至更高。

　　“不改变地方政府对土地财政的依赖，提供更多的普通商品房就是一句空话。”长春某房地产公司负责人表示。他们是一家专门做普通商品房的企业，多年来一直以低价取胜，所售商品房从来没有高于3500元/平方米。但是，从年初开始，他们选了一年也没有选到合适自己的地块，因为“地价越来越高，想靠低地价来平衡房价建低价房越来越难。”

　　不只是普通商品房，即使通过划拨方式取得用地的经济适用房、廉租房等保障性住房，同样面临用地难题。长春市经济适房用价格2150元/平方米，比商品房低近一半，但是去年建设的经适房至今还有800套没有卖出去，主要的原因是全部集中在比较偏僻的城市北郊，是人们眼中全市区域价值最低的地方。

　　业内人士表示，增加普通商品房的土地供应必须从根子上改变地方政府对土地的诉求。“现在地方政府在编制用地计划时，出发点是这个计划一年能卖多少钱，如果改变一下诉求，以供多少地能平抑房价为出发点，土地市场供应局面一定会有所改观。”马峻岭说。