●“地王”频出和房企扎堆上市让人不得不　承认,股市仍然是房地产企业的“提款机”

　　●尽管大部分机构在公开报告中对房地产　板块仍给予“增持”评级和“超配”建议,　但私下里房地产分析师已经通过邮件不　公开地向投资客户提示了风险

　　“圈钱”“抢地”成了2009年房地产业在资本市场的重头戏,“地王”频出和房企扎堆上市让人不得不承认,股市仍然是房地产企业的“提款机”,土地则是上市房企融资的砝码。上市-融资圈钱-拿地-扩大规模-再融资,成了不少房企最快捷的成长路径。

　　股市仍是房企融资重要渠道

　　北京金隅7月29日在香港证券交易所正式挂牌交易,通过上市,北京金隅筹集资金54亿港元。第二天,中国建筑在上海证券交易所上市成功融资501亿元,成为房地产领域的“巨无霸”。两周后,世联地产在深交所中小板上市,融资6亿元……

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出,作为资金密集型的行业,房企通过上市在股市进行融资,其成本远远低于其它方式,上市后还可以通过定向或非定向增发、发公司债等形式获得更多的资金。

　　据WIND统计,截至12月15日,今年IPO融资达1663亿元,是去年的1.6倍。统计显示,今年IPO的大盘项目主要以建筑业、证券金融业为主。而在再融资中,2700多亿元的资金流向了房地产、有色金属、石化、金融业等传统行业。据统计,122家增发公司中,地产业有13家,从筹资规模看,房地产行业占到了23%。

　　搜房网日前发布的“2009年内地房企融资调查”显示,今年以来,在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下,内地房企急速融资,截至11月6日,61家房企共计融资3924.55亿元。

　　中原地产发布报告称,目前已经启动或有上市计划的地产商还有近20家,复地集团、富力地产、中海地产、城建地产等已经在香港上市的公司也希望通过回归A股进行再融资。

　　囤地成上市房企融资砝码

　　根据中国指数研究院的数据,今年前11个月,全国60个城市住宅用地累计供应量和成交量均超过去年同期水平,呈连续增长态势。宏观经济的企稳向好和商品房销售市场的火爆成为住宅用地交易的引擎,在房企重启IPO之后,增加土地储备成为房企当务之急。

　　克而瑞(中国)日前发布的今年三季度末中国房企土地储备排行显示,前十大房企总共拥有土地储备3.05亿平方米,其中排名第一的恒大地产拥有土地储备5100万平方米,够其开发8.5年(按其前三季度销售速度推算)。

　　今典集团董事长张宝全表示,现在房地产业的游戏规则已经变了,对上市公司而言,土地只是资本运作的工具,价格高低不是考虑重点。一些券商分析师在报告中也屡屡提及上市公司储备的土地,以吸引投资者。

　　2009年1-11月,我国土地市场“地王”频现,成交总价屡次被刷新。业内人士称,土地分期付款方式是房企敢于拿“地王”的原因之一,开发企业只要支付少量的保证金就可以得到土地的开发权。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,再次强调不得按土地价款缴纳比例分割核发国有土地使用证。专家认为,这将有效约束开发商的开发模式——传统的大盘分期开发或将难以为继,对资金实力薄弱的中小房地产企业压力较大。

　　地产板块后市有风险

　　长江证券房地产分析师苏雪晶称,14日国务院常务会议让不少分析师对后市的判断都由乐观转向谨慎。预计后续对非法囤地、地产企业资本市场融资以及打击捂盘行为等诸多方面都会有相关政策出台,地产股在今后一段时间震荡难免。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为,中央第一次释放出一些城市房价上涨过快的政策信号,与近期舆论引导相符,在较短时间内对投资者心理和房地产板块有一定负面影响。综合判断,房地产行业和板块短中期受负面影响有限。中央对行业的评判主要针对房价短期上涨过快的一线城市,二三线城市政策压力较小。

　　申银万国最新报告称,上市房地产公司近三年毛利率仍然将维持在相对较高的水平,预计2009年、2010年、2011年行业毛利率分别为35%、35.9%、34.3%。

　　而记者从一些分析师处了解到,尽管大部分机构在公开报告中对房地产板块仍给予“增持”评级和“超配”建议,但私下里房地产分析师已经通过邮件不公开地向投资客户提示了风险,有的分析师甚至收回了让客户在明年上半年进行波段交易的建议。摩根士丹利亚洲公司执行董事娄刚明确向记者表示,2010年房地产市场和政策都不可能比2009年更好,因此建议“低配”地产股。